「築古戸建は安いから、現金で買うもの」と思っていませんか。結論から言うと、築古戸建でもローンを組める場合があります。この記事では、私が戸建投資の初期からローンを使ってきた理由と、築古戸建で融資を受けるときの金融機関の選び方・ポイントをお伝えします。
執筆：株式会社ファインプロフィット 代表取締役 藤井 健二
結論：築古戸建は法定耐用年数を過ぎている物件が多いものの、融資を前向きに検討してくれる金融機関はあります。規模を広げたいなら、初期の段階からローンを活用し、手元の現金を残しておくことをおすすめします。
築古戸建を現金で買い続けると起きること
手元の現金がすぐに尽きる
築古戸建は一棟アパートやマンションより価格が安く、「現金で買える」と考える方も多いと思います。「ローンの手続きが面倒」「借金はしたくない」という理由で現金購入を続けると、手元の現金はどんどん減っていきます。
良い物件が出たときに買えない「機会損失」
現金で買えたそのときは良くても、次に欲しい物件の情報が入ったときに現金が足りず、購入を見送ることになります。良い物件は早い者勝ちのことが多く、不動産投資にとってこの機会損失は大きな痛手です。
戸建投資で資産を増やし、規模を広げていきたいと考えるなら、初期の段階からローンを使って「レバレッジ」（借入れを活用して、自己資金以上の投資をすること）を効かせる選択肢を検討してほしいと私は考えています。
築古戸建のローンが難しいと言われる理由
法定耐用年数を過ぎている物件が多い
戸建投資の対象になる物件は築年数が古いものが多く、木造住宅の法定耐用年数（税法上の使用可能年数）である22年（2026年10月時点、出典：国税庁）を大きく過ぎている物件がほとんどです。金融機関によっては、耐用年数の残りを融資期間の目安にするため、築古物件は融資が難しいと言われます。
融資額が小さすぎて断られることも
1件あたりの価格が数百万円と低いため、金融機関から見ると手間に見合わない小さな融資になり、断られることもあります。
築古戸建で融資を検討してくれる金融機関
それでも、耐用年数を過ぎた物件でも融資を前向きに検討してくれる金融機関は実際にあります。私自身も、銀行のローンや日本政策金融公庫などを利用して物件を買い進めてきました。
| 金融機関 | 特徴 |
|---|---|
| 日本政策金融公庫 | 政府系の金融機関。私自身も物件の購入で利用しました |
| 地方銀行 | 地域の物件への融資に力を入れる銀行がある |
| 信用金庫 | 営業エリア内の方への融資が中心。地域の物件に詳しい |
融資の条件（期間・金利・自己資金の割合など）は、金融機関、物件、お客様の年収や勤務先などによって変わります。複数の金融機関に相談して比べることが大切です。表は私の経験に基づく例で、融資の可否は個別の審査で決まります。
築古戸建で融資を受けやすくするポイント
入居者が決まっている物件を選ぶ
賃貸中の物件（オーナーチェンジ物件）は、家賃収入が見込めるため、返済の見通しを金融機関に説明しやすくなります。
複数の物件をまとめて融資額を上げる
1件では小さすぎる融資も、複数の物件をまとめることで検討してもらえる場合があります。当社では、2戸以上をまとめて購入することでローンを利用できる「FPセット販売」をご用意しています。
ローンのない物件を共同担保にする
すでにローンが残っていない物件をお持ちの場合、その物件を追加の担保（共同担保）に入れることで、融資を受けやすくなる場合があります。
築古戸建のローンでよくある質問
- 築40年・50年の戸建でもローンは組めますか？
-
築年数だけで一律に決まるわけではありません。物件の状態や賃貸状況、お客様の収入などを見て判断する金融機関もあります。審査は金融機関が行うため、まずは相談してみることをおすすめします。
- 自己資金はどのくらい必要ですか？
-
金融機関や物件によって異なります。物件価格のほかに、登記費用・不動産取得税・火災保険料などの諸費用もかかるため、その分の現金は用意しておくと安心です。
- ローンの相談だけでもできますか？
-
はい。当社では、物件のご紹介とあわせて融資のご相談もお受けしています。お気軽にお問い合わせください。
まとめ：築古戸建こそローンを活用して規模を広げよう
築古戸建は耐用年数を過ぎた物件が多いものの、融資を検討してくれる金融機関はあります。現金で買い続けると次の物件が買えなくなるため、規模を広げたい方は初期からローンの活用を考えてみてください。
本業が忙しく金融機関を調べる時間がない方や、初歩的な疑問がある方も、ファインプロフィットにお気軽にご相談ください。
ローンを使う場合は、空室の間も返済が続くことや、金利が上がる可能性も踏まえ、自己資金と返済の余力を考えて検討してください。融資の可否や条件は金融機関に、税金は税理士等の専門家にご確認ください。
この記事を書いた人：株式会社ファインプロフィット 代表取締役 藤井 健二
マンションデベロッパーで不動産の仲介や区分マンションの買取を担当。会社員時代に戸建投資を始め、手持ち資金700万円から3年半で戸建を13件まで買い進め、独立するころには家賃収入が年間1,000万円ほどになりました。2023年に株式会社ファインプロフィットを開業し、自らの投資経験をもとに、築古戸建の買取・販売・賃貸管理を行っています。経歴の数字は代表個人の実績で、今後の成果を保証するものではありません。代表挨拶はこちら
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