戸建賃貸の需要はどこにあり、ターゲット（＝貸したい相手）は誰なのでしょうか。「築古で借り手がつくか」と迷う投資家の方に向けて、5つの入居者層と立地からの見極め方、買う前の確認手順を、寝屋川市で築古戸建の販売・賃貸管理を行う当社が整理します。
結論：戸建賃貸の需要の中心は「一戸建てに住みたいファミリー層」です。そこに、ペットを飼う方、在宅で働く方、駐車場や作業スペースを求める方などが重なります。需要は立地と家賃帯で大きく変わるため、物件を買う前に「誰に貸すか」を決め、仕様と募集条件を合わせると空室リスクを抑えやすくなります。
戸建賃貸の需要はどこにある？アパート・マンションとの違い
集合住宅と比べた戸建賃貸の強みと弱み
戸建賃貸とは、一戸建ての住宅を丸ごと1世帯に貸す賃貸住宅です。アパートやマンションと比べると、借りる側には次のような良さがあります。
- 部屋数：同じ家賃帯の集合住宅より部屋数が多いことがあります
- 音の気兼ね：上下階がなく、子どもの足音などを気にしにくくなります
- 駐車場・庭：敷地内に車を止められる物件や、庭のある物件もあります
- 住み替えの自由度：家族構成の変化に合わせて引っ越せます
一方、貸す側には弱みもあります。アパートは1棟に複数の部屋があるため、1室が空いても他の部屋の家賃が入り、空室リスクを分散しやすい面があります。戸建は1戸に1世帯なので、退去すると家賃収入はゼロになります。
家賃帯も比べておきたい点です。周辺の広めの集合住宅より家賃が高すぎると、借り手はそちらを選ぶかもしれません。築古戸建は購入価格を抑えやすい分、比べられる家賃帯で募集しやすくなります。
では、集合住宅と比べて需要は十分なのでしょうか。一戸建てで暮らしたい世帯は、集合住宅を探す層と重なりきらないこともあり、需要の厚さは立地と家賃帯しだいといえます。裏づけとなる数字は限られるため、地元の管理会社に確認しておくと安心です。
購入を見送る世帯が賃貸に残る背景
住宅を買うと、ローンを長く背負い、住む場所も固定されます。そのため、住宅価格や金利の先行きを見極めたい世帯や、転勤・進学を控えた世帯は、購入を先送りすることがあります。こうした世帯が「一戸建てで暮らしたい」と考えたとき、受け皿になるのが戸建賃貸です。
令和5年住宅・土地統計調査（総務省が5年ごとに行う住宅の調査）の大阪府の結果では、居住世帯のある住宅の建て方別割合は共同住宅57.4％、一戸建39.8％、長屋建2.7％です（出典：大阪府「令和5年住宅・土地統計調査」の結果、2026年10月時点で確認）。持ち家と借家を合わせた数字で、需要を直接示すものではありません。
需要が限られるケースもある
住宅地から離れている、スーパーや学校が遠い、車が必要なのに駐車場がない、といった物件は、借り手の層が狭くなりがちです。「戸建だから需要がある」と一括りにせず、物件ごとに借り手を具体的に思い描くことが大切です。
戸建賃貸のターゲット5類型｜築古戸建で狙う入居者像
戸建賃貸はファミリー向けの印象が強いものの、家賃を抑えた築古戸建では、次の5つの層まで視野に入ります。賃貸付けにも対応する当社は、購入前の段階から募集条件のご相談をお受けしています。
①子育てファミリー
部屋数・学校や公園までの距離・駐車場を重視する、戸建賃貸の中心層です。築古では水回り（キッチン・浴室・トイレ）の清潔感が内見の判断を左右しやすくなります。
②ペットを飼っている方
ペット可の集合住宅を探しにくいと感じ、戸建に目を向ける方です。運用は後の章で説明します。
③在宅ワーカー・趣味を楽しみたい方
仕事用の1部屋や、車の整備・DIY・楽器など集合住宅では気を遣う趣味の場を求める方です。音の出る趣味を認めるかは、近隣との距離も踏まえて募集条件で決めておきます。
④広さを求める単身・夫婦
「荷物が多い」「部屋を分けたい」と戸建を選ぶ、子どものいない世帯です。築古で家賃が手頃なら、広めの集合住宅と比べて検討されることがあります。
⑤住まい探しに配慮が必要な方
高齢の方、外国籍の方、ひとり親世帯など、入居審査で慎重に見られることがある方々です。受け入れ方は後の章で触れます。
| ターゲット | 求める条件 | 築古での工夫 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 子育てファミリー | 部屋数・学校や公園・駐車場 | 水回りの清潔感 | 学区や通学路を確認する |
| ペット飼育者 | ペット可・庭や玄関まわり | 傷や汚れに強い床・壁材 | 特約と近隣への配慮 |
| 在宅ワーカー・趣味層 | 仕事部屋・作業スペース・駐車場 | 仕事に使える1部屋 | 音の出る趣味の可否を決める |
| 広さを求める単身・夫婦 | 手頃な家賃・収納 | 手頃な家賃設定 | 部屋数が多すぎると割高に見える |
| 配慮が必要な方 | 受け入れてもらえること | 見守り・残置物の取り決め | 緊急連絡先を確認する |
戸建賃貸のターゲットは立地で決まる：北河内の見方
駅距離だけで判断せず、生活のしやすさから逆算する
ターゲットは、物件の中身より先に周辺環境でおおよそ決まります。戸建を借りる世帯は車を使う方も多く、駅からの距離だけでは需要を測れません。
図のとおり、学校・公園・スーパーが近い住宅地、駐車場がある家、駅や商店街に近い家で、主な候補は変わります。
北河内と東大阪市・八尾市・松原市で見るときのポイント
当社は寝屋川市・枚方市・門真市・守口市など北河内のほか、東大阪市・八尾市・松原市などでも築古戸建の取り扱い実績があります。こうしたエリアで物件を見るときは、次の点を現地で確かめると借り手の層を想像しやすくなります。
- 駐車場の台数：1台分か、2台目も止められるか。車を複数持つ世帯は台数を気にすることがあります
- 前面道路（家の前の道）の幅：道が狭く車の出し入れがしにくいと、車を使う世帯に敬遠されることがあります
- 幹線道路（交通量の多い大きな道）への出やすさ：駐車場があり幹線道路に出やすい家は、車を使うファミリー・趣味層の候補になります
- 駅前か住宅地の奥か：駅や商店街に近く駐車場がない家は、車を持たない単身・夫婦が候補です。住宅地の奥なら子育てファミリーが中心になります
エリアごとの戸建賃貸の戸数や家賃をまとめた公的な統計は限られるため、似た広さの戸建の募集家賃を調べ、地元の管理会社などに「この立地ならどんな方が借りるか」を聞くのが現実的です。
長屋（テラスハウス）・借地権付戸建の借り手像
長屋（テラスハウス）は壁を共有して横につながった住宅、借地権付戸建は土地を借りて建物だけを所有する戸建です。
どちらも購入価格を抑えやすく、家賃を手頃に設定しやすいため、広さを求める単身・夫婦や家賃を抑えたいファミリーが候補になります。ただし長屋は隣と壁がつながっているので、音の出る趣味の層には向きにくいでしょう。
戸建賃貸をペット可にするなら：築古での運用ポイント
ペット可で期待できることと、期待しすぎない点
ペット可にすると、ペットを飼う方が検討の対象に加わり、応募の幅が広がる場合があります。ただし、ペット可にしただけで空室が埋まるとは限りません。立地や家賃が合っていなければ選ばれにくい点はほかの物件と同じで、床や壁の傷み、臭い、鳴き声への対応も増えます。
契約と仕様：敷金・原状回復・床や壁の選び方
ペット飼育特約とは、飼育できる種類・頭数、飼い方のルール、退去時の負担などを賃貸借契約に書き加える取り決めです。原状回復（退去時に部屋を元に近い状態へ戻すこと）の範囲はトラブルになりやすいため、入居前に書面で合意しておきます。
敷金（退去時の費用に充てるため入居時に預かるお金）を多めに預かるかも管理会社と決めておきます。リフォームでは、傷や汚れに強い床材・壁材を選んでおきましょう。
原状回復の考え方は、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版、平成23年8月）」が参考になります（出典：国土交通省、2026年10月時点で確認）。最終的な負担は契約内容などで個別に判断されるため、特約は管理会社や専門家に相談しましょう。
近隣・鳴き声・臭いのトラブルを防ぐ
戸建賃貸では、集合住宅の管理規約に当たるルールを大家側で用意します。ごみの出し方や散歩のマナー、鳴き声への配慮は「入居のしおり」などの書面で伝え、苦情が入ったときの対応者も管理会社と決めておきましょう。
高齢者・配慮が必要な方を受け入れるときの考え方
受け入れを検討する理由と、大家側の不安
高齢の方などは入居を断られることがあり、受け入れる物件が多くない分、選んでもらえる可能性があります。一方で大家側には、室内での死亡事故、家賃の滞納、退去時の残置物（部屋に残された家財）の処理といった不安があります。
不安を減らす仕組みを先に用意する
- 家賃の立替払いサービス：入居者が家賃を払えないとき、事業者が代わりに大家へ支払う仕組みを利用する
- 緊急連絡先：ご家族など、連絡がつく方を契約時に確認する
- 見守り：定期的な安否確認や緊急通報のサービスの利用を話し合う
- 残置物の取り決め：国のモデル契約条項（亡くなった後の契約解除と残置物処理の書式）を参考に、手続きを決めておく
このモデル契約条項は、単身の高齢者が亡くなった場合に備えて国土交通省と法務省が公表したものです。書式は4種類あり、使用は法令上の義務ではありません（出典：国土交通省「残置物の処理等に関するモデル契約条項」、2026年10月時点）。
外国籍の方・ひとり親世帯を受け入れるとき
外国籍の方には、ごみの出し方などの生活ルールと緊急時の連絡方法を、理解しやすい形で伝えます。ひとり親世帯は、家賃の立替払いサービスの利用や無理のない家賃帯を検討し、学校や保育施設への距離も確認しておくとよいでしょう。
国の仕組みとしては、高齢者や子育て世帯など住まい探しに配慮が必要な方の入居を拒まない賃貸住宅を登録する「住宅セーフティネット制度」があります（出典：国土交通省「住宅セーフティネット制度」、2026年10月時点）。受け入れるかは一律に決めず、物件の条件や管理体制と合わせて判断しましょう。
買う前に決める：ターゲット逆算の3ステップ
空室を長引かせないためには、買ってから借り手を考えるのではなく、買う前にターゲットを決めておくことが大切です。
STEP1：ターゲットを1〜2層に絞る
「誰にでも貸せる家」を目指すと、リフォームの方向性も募集の言葉もぼやけます。周辺環境から、子育てファミリーとペット飼育者、単身・夫婦と在宅ワーカー、のように1〜2層に絞りましょう。
STEP2：物件条件とリフォームの範囲を合わせる
ターゲットが決まったら、間取り・駐車場・水回り・床や壁の仕様をそれに合わせます。
- ファミリー：水回りの清潔感
- ペット飼育者：傷や汚れに強い内装
- 在宅ワーカー：仕事に使える1部屋
お金をかける場所とかけない場所が決まり、リフォーム費を抑えやすくなります。
STEP3：管理会社・仲介会社に募集条件を聞く
最後に、想定したターゲットと家賃で募集できそうかを、地元の管理会社や仲介会社に次の項目で確認します。
- この立地で戸建を探しているのはどんな世帯か
- 似た広さの戸建の募集家賃はいくらか
- 駐車場の有無で反応が変わるか
- ペット可・高齢者可にした場合の管理の対応
あわせて、空室が長引いたときの備えも確認しておきます。戸建は退去すると収入がゼロになるため、収支計画には次の入居までの空室期間を見込んでおきましょう。募集の反応が少ないときは、家賃・ペット可などの条件・募集写真がターゲットに合っているか、管理会社と見直します。
戸建賃貸の需要とターゲットでよくある質問
- 戸建賃貸の需要は本当にありますか？
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一戸建てに住みたいファミリー層などを中心に需要がありますが、立地によって大きく異なります。購入前に周辺の募集状況を調べ、地元の管理会社にも確認しましょう。
- 築古の戸建でも借り手はつきますか？
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家賃帯、建物の状態、水回りの印象、駐車場の有無などで変わります。築古は購入価格を抑えやすく、家賃を手頃に設定できる場合があります。ターゲットを決め、必要なところにリフォーム費をかけましょう。
- ペット可にすると空室対策になりますか？
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応募の幅が広がることがあります。ただし、立地や家賃が合っていることが前提です。ペット飼育特約、退去時の負担や敷金の取り決め、近隣への配慮を整えてから募集しましょう。
- 高齢者や外国籍の方の入居は受け入れたほうがよいですか？
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一律には言えません。家賃の立替払いサービス、緊急連絡先、見守り、残置物の取り決めなど、仕組みを整えたうえで検討しましょう。高齢者の受け入れはこちらの記事で詳しく解説しています。
まとめ：戸建賃貸は「誰に貸すか」から考える
- 需要の中心はファミリー層。築古では手頃な家賃と広さで、単身・夫婦などにも層が広がる
- 集合住宅より空室リスクを分散しにくいため、空室期間を見込んだ収支にする
- ターゲットは立地から逆算し、1〜2層に絞る
- ペット可・配慮が必要な方の受け入れは、契約と運用のルールとセットで考える
- 購入前に、地元の管理会社・仲介会社へ募集条件を確認する
戸建賃貸は将来の家賃収入を約束するものではないため、空室や修繕の備えも合わせて計画しましょう。制度や契約（2026年10月時点の情報です）の詳細は、税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。
築古戸建投資の物件探しはファインプロフィットへ
この記事を書いた会社：株式会社ファインプロフィット（大阪府寝屋川市石津南町28-1／宅地建物取引業 大阪府知事(1)第64202号）。2023年3月に開業し、築古戸建の買取・リフォーム・販売から賃貸付け・賃貸管理まで自社で対応しています。購入後の入居者募集から、家賃の管理や入居中の対応まで、ご相談いただけます。
ファインプロフィットでは、大阪府・京都府・兵庫県・奈良県で、築古戸建・長屋（テラスハウス）・借地権付戸建などの収益物件をご提案しています（2戸以上まとめて購入でローンが使えるFPセット販売もあります）。
なお、築古戸建を手放したい方は、現状のままの戸建物件の買取りも承ります。
