戸建投資の失敗例の多くは、修繕費・物件状態・出口（売却）の見積もり不足から起きます。この記事では、築古戸建でよくある失敗パターン7つとその原因・回避策、購入前のチェックリストを、寝屋川市で築古戸建の買取・販売・賃貸管理を行う当社が解説します。購入前に図の5点を確かめておけば、こうした失敗は避けやすくなります。
結論：戸建投資の失敗は、「安いから」「高利回りだから」と買い、修繕費・物件の状態・賃貸の需要・出口（将来売るときの条件）を見積もらなかったことで起きる場合が多くあります。下の図の点を購入前に確かめると、避けやすくなる失敗があります。
投資にはリスクがあり、確認しても想定外のことが起きる場合があります。この記事の失敗例は一般的に起きやすいパターンを整理したもので、特定の方の体験談ではありません。税金・制度は2026年10月時点の情報です。
失敗例1〜3：購入時・修繕で起きる失敗
失敗例1：修繕費を見落として赤字になる
よくあるのが、購入後に屋根・外壁の補修や給排水管の交換、給湯器の故障が重なり、家賃収入を上回る出費になるパターンです。戸建には区分マンション（部屋単位で所有するマンション）のような管理組合がなく、修繕の手配は多くの場合オーナーが行います。そのため修繕費の積立金も自分で用意します。
回避策は、購入時のリフォーム費と、持っている間の修繕費を分けて見積もることです。リフォームの見積もりとは別に予備費を用意し、毎年の収支にも「修繕費の積立」を経費として入れておきましょう。
修理費が修繕費になるか、資本的支出（建物の価値を高める支出）になるかは実質で判定されるため、税理士にご確認ください。
出典：国税庁タックスアンサーNo.5402「修繕費とならないものの判定」（2026年10月時点。法人向けの解説のため、個人は考え方の目安として参照）
失敗例2：傾き・雨漏り・シロアリなど物件状態を見誤る
内見では気づかなかった床の傾きや雨漏り、シロアリの被害が後から分かり、想定より大きな工事が必要になることがあります。築古戸建は表面がきれいでも、床下や天井裏に傷みが残っていることがあります。
内見では次の箇所を確かめましょう。
- 床の傾き、ドアや窓の開け閉めのしにくさ
- 天井・押し入れ・窓まわりのしみ（雨漏りの跡）
- 床下の木部の傷み、基礎のひび割れ
- 水回りの水の出方・流れ方、配管まわりのにおい
内見だけでは判断が難しい場合は、建物状況調査（インスペクション：専門の検査者が建物の劣化を調べること）を検討する方法があります。工事が必要な箇所が分かれば、その費用を購入価格の判断に反映できます。
失敗例3：害獣・害虫・残置物の処分費が想定外に出る
空き家の期間が長かった物件では、天井裏に害獣がすみついていたり、害虫が出たりすることがあります。前の所有者の家財（残置物）が残り、撤去費用が別にかかることもあります。
回避策は、天井裏の物音やふんの跡を確かめること、残置物の量と撤去を誰が負担するかを契約前に決めておくことです。当社は家財撤去も行っているため、撤去費用の見通しもご相談いただけます。
失敗例4〜5：入居付けと収支で起きる失敗
失敗例4：家賃設定が甘く空室が続く
周辺の相場より高い家賃で収支を計算し、募集しても入居者が決まらないケースです。戸建は1戸に1世帯が入るため、空室の間は家賃収入がなくなり、ローン返済や固定資産税（土地・建物の持ち主に毎年かかる税金）だけが出ていきます。
枚方市・寝屋川市・門真市・守口市など北河内では、駅からの徒歩分数と駐車場の有無が募集条件に響く場合があります。買い物の便やファミリー向けの広さかどうかでも、借り手の層や求められる家賃が変わることがあります。購入前にこうした条件を周辺で募集中の似た戸建と見比べ、地元の賃貸仲介会社に「その家賃で借り手がつきそうか」を聞いておきましょう。
募集の進め方は、入居者が決まらない原因と賃貸募集の方法の記事で解説しています。
失敗例5：表面利回りを信じて手残りが少ない
広告の利回りだけを見て購入し、経費を引いた後の手残り（手元に残るお金）が思ったより少ない場合です。物件広告の利回りは、満室で1年間家賃が入り続けた場合の数字であることがあります。
| 利回り | 計算のしかた | 含まれないもの・含むもの |
|---|---|---|
| 表面利回り | 年間家賃÷物件価格 | 経費・諸費用・空室を含まない |
| 実質利回り | （年間家賃−年間経費）÷（物件価格＋諸費用＋リフォーム費） | 固定資産税・保険料・管理費・修繕費などを含む |
買うかどうかは実質利回りで確かめましょう。空室が数か月あった年や、臨時の修繕が出た年でも収支が回るかを試算しておきましょう。
失敗例6〜7：お金と出口で起きる失敗
失敗例6：融資が通る前提で買い、資金計画が崩れる
「ローンが使えるだろう」と考えて話を進めたものの、想定した金額を借りられないケースです。築古戸建は、金融機関が物件を担保（返済できないときの備え）としてみる評価が出にくい場合があります。
自己資金を購入でほとんど使い切り、修繕に回すお金がなくなることもあります。融資の条件は金融機関・借りる方の収入・物件によって異なります。購入前に金融機関へ相談し、修繕の予備費を残したうえで、空室の月も返済を続けられるかを確かめましょう。
赤字が出たときの税金の見込み違いにも注意が必要です。損益通算とは、不動産所得の赤字を給与などほかの所得と差し引く仕組みです。国税庁の解説（2026年10月時点）では、土地等を取得するための借入金の利子に相当する部分は、損益通算の対象になりません。「赤字ならその分税金が戻る」と思い込まず、税理士に確認しておきましょう。
出典：国税庁タックスアンサー番号1391「不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」・No.2250「損益通算」（2026年10月時点）
失敗例7：出口を考えずに買い、売れない・損切りになる
売りたくなったときに買い手が見つからず、想定より低い価格で損切り（損失を確定して手放すこと）する場合です。出口とは、建て替えできるか・土地の権利はどうかなど、将来売るときの条件と見通しのことです。次のような物件は、融資や売却に条件がつく場合があります。
- 再建築不可：建築基準法第43条では、建物の敷地は原則として道路に2m以上接する必要があります（接道義務）。満たさない土地は建て替えが難しく、売却も難しくなる場合があります
- 借地権付き：土地を借りて建物を持つ形です。地代（土地の賃料）や契約の更新、売却するときの地主の承諾などを確認する必要があります
- 長屋（テラスハウス）：隣の住戸と壁を共有して連なる住宅です。建て替えや切り離しには隣家との調整が必要になる場合があります
当社でも長屋や借地権付戸建を販売しています。購入前に権利関係を確かめておきましょう。
売却時の税金も出口の計算に入れましょう。国税庁の解説（2026年10月時点）では、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超える長期譲渡所得は所得税15%・住民税5%、5年以下の短期譲渡所得は所得税30%・住民税9%で、いずれも復興特別所得税（震災復興のための上乗せ税）が加わります。税額は個別の事情で変わるため、税理士にご確認ください。
買い手が見つからないときは、次の3つを比べます。どれが合うかは物件の条件と手元の資金で変わります。
- 貸し続けたときの手残り
- 直して家賃や売値を上げたときの、工事費を引いた手残り
- 今売ったとき（買取を含む）の売却額から、ローン残高と税金を引いた額
出典：e-Gov法令検索「建築基準法」第43条、国税庁タックスアンサーNo.3208・No.3211（2026年10月時点）
戸建投資の失敗を避ける購入前チェックリスト
築古戸建は、①前面道路との接し方と権利関係、②床下や小屋裏（屋根裏）の傷み、③直した後の家賃で採算が合うか、の順に確かめると、建て替え・売却の条件やあとからかかる費用を見落としにくくなります。当社は解体せずリフォームして賃貸に出す前提で価格を考えます。購入する側も、残置物の量やリフォーム費を見込んだうえで採算を確かめておきましょう。
物件のチェック項目
- 床の傾き・建具の開閉・雨漏りの跡・床下の傷みを内見で確かめたか
- 必要に応じて建物状況調査を検討したか
- リフォームの見積もりを取ったか
- 前面道路の幅と接道、借地権・長屋などの権利関係を確かめたか
- 残置物の量と撤去の負担を決めたか
収支のチェック項目
収支は、諸費用（物件価格とは別にかかる仲介手数料・登記費用・不動産取得税など）も含めて計算します。不動産取得税は不動産を取得したときに一度だけかかる都道府県税で、大阪府の物件は大阪府「不動産取得税」（2026年10月時点）で確認できます。
- 物件価格・諸費用・リフォーム費を合わせた金額で実質利回りを計算したか
- 固定資産税・火災保険料・管理費・修繕費の積立を経費に入れたか
- 空室の月や臨時の修繕が出た年も試算したか
- 購入後も修繕の予備費が手元に残るかを確かめたか
- ローンを使う場合、返済後の手残りを確かめたか
売主・販売会社への質問例
- 過去に雨漏り・シロアリ・設備の故障はありましたか。直した箇所と時期を教えてください
- 想定家賃の根拠になった周辺の募集事例はありますか
- 固定資産税・都市計画税（固定資産税とあわせて納める税金）の年額はいくらですか
- 引き渡し後に不具合が見つかった場合の責任の範囲は、契約でどう決まりますか
空室の物件を買うか、入居者が住んだまま買う（オーナーチェンジ）かでも、確認する点が変わります。違いは空室物件とオーナーチェンジ物件の選び方の記事で解説しています。
失敗リスクを下げる物件・会社の選び方と、失敗しかけたときの対処
リフォーム済み・入居者付きの物件を選ぶ
修繕費や物件状態の見誤り（失敗例1・2）が心配なら、リフォーム済みの物件を選ぶ方法があります。工事費が物件価格に含まれることがあるため、購入後の出費を見通しやすくなる場合があります。
空室から始めたくない場合は、入居者付き（オーナーチェンジ）の物件という選択肢もあります。購入時から家賃収入が見込める一方、今の家賃や契約内容、入居者の状況の確認が必要です。
賃貸付け・管理まで任せられる会社を選ぶ
空室（失敗例4）が心配なら、入居者募集と管理まで相談できる会社を選ぶ方法があります。当社は築古戸建の販売に加えて、リフォーム、賃貸仲介、賃貸管理まで自社で行っています。
寝屋川市・枚方市・門真市・守口市など北河内のほか、東大阪市・八尾市・松原市などでも築古戸建の取り扱い実績があります。販売の流れは戸建投資物件の販売ページでご案内しています。
2戸以上のFPセット販売でローンと分散を考える
2戸以上を持てば、1戸が空室でも残りの家賃が入るため、収入がゼロになる期間を減らせる場合があります。
当社のFPセット販売は、2戸以上をまとめて購入することでローンを利用できる販売方法です。融資の可否や条件は金融機関の審査によるため、詳しくはお問い合わせください。
すでに失敗しかけている場合は、貸す・直す・売るを比べる
「思ったより出費が多い」「空室が続く」と感じたら、まず今の収支、必要な修繕費、残りのローンを書き出しましょう。失敗例7と同じく、貸す・直す・売るの手残りを並べて比べます。
条件のある築古戸建は、一般の買い手が見つかりにくい場合があります。当社は築古戸建を現状のまま買い取る戸建物件の買取りも行っており、売る場合の比較材料としてご相談いただけます。売り時の目安は築古戸建投資の出口戦略の記事で解説しています。
戸建投資の失敗例でよくある質問
- 戸建投資はやめたほうがいいですか？
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向き不向きがあります。修繕の予備費を用意できるか、物件の状態を確かめられるか、売るときの見通しを立てられるかが判断の分かれ目です。これらを準備できない段階なら、急いで買わないという判断もあります。
- 物件探しの相談は、どの段階でするとよいですか？
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候補を絞る前に相談すると、修繕費・家賃・融資の見通しをあわせて確かめやすくなります。
- 再建築不可や借地権付きの戸建は売れますか？
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売れる場合はありますが、一般の買い手が見つかりにくく、価格が抑えられることがあります。売り出す前に、仲介と買取の両方で見通しを比べましょう。
- 融資を使わずに始めることはできますか？
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現金で購入する方法もあります。ただし自己資金を使い切ると修繕の予備費がなくなるため、残す金額を決めておきましょう。
- 築古戸建の修繕費はいくら用意すべきですか？
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必要な金額は物件の状態で変わるため、一律にはいえません。購入前にリフォームの見積もりを取り、それとは別に、持っている間の修繕に備える予備費の額を決めておきましょう。
まとめ：戸建投資の失敗は購入前の見積もりで減らせる
- 購入・修繕の失敗（例1〜3）：修繕費、物件状態、害獣・残置物を見積もる
- 入居付け・収支の失敗（例4〜5）：家賃の根拠と実質利回りで確かめる
- お金・出口の失敗（例6〜7）：融資・税金・売却の条件を先に調べる
想定外のことが起きる場合はありますが、多くの失敗は見積もりの段階で気づける可能性があります。詳細は税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。
築古戸建投資の物件探しはファインプロフィットへ
この記事を書いた会社：株式会社ファインプロフィット（大阪府寝屋川市石津南町28-1／宅地建物取引業 大阪府知事(1)第64202号）。2023年3月に開業し、大阪府・京都府・兵庫県・奈良県で築古戸建の買取・販売、リフォーム、賃貸仲介・賃貸管理を行っています。
物件の状態や修繕費、家賃の見通しを含めた収支のご相談は、ファインプロフィットへどうぞ。築古戸建・長屋・借地権付戸建などの収益物件をご提案します。
- 2戸以上まとめて購入でローンが使える「FPセット販売」
- 購入後の賃貸付け・賃貸管理まで対応
