先日、お客様からこのような質問を受けました。
「古すぎる戸建物件は売れる？？出口戦略を教えて？？」
結論から言うと、築年数がどれだけ古くなろうと賃貸で入居者様が入っていれば問題なく売れます。
築７０年でも１００年でも人が住んでいれば建物は朽ち果てる事はありません。
賃料は変わらないので、ある程度の価格では売れます。
売れなくてどうしょうも無くなるケースになるのは、人が住まない状況で何年も放置しておく事です。
俗に言う【空き家問題】です。
大事な事は、木造だから耐用年数が何年とか築年数が５０年の物件だから、あとどれくらいしか建物が使えない？
とかを考えるのではなく、きちんとメンテナンスをして人が住んでいれば何年でも賃貸物件としての価値はあります。
例えば、
同じような立地の物件で築年数が４０年で外壁が当時のままの物件と、築年数が６０年で外壁塗装をしている物件であれば築年数６０年で外壁塗装をしている物件の方が高額で売れると思います。
これが築古戸建ての面白い所のように思います。
ただ一つ売却の目途としては、購入後６年前後で売却を一度検討してみるのも良いと思います。
理由は２点
１）築古戸建のほとんどの場合、耐用年数が過ぎていると思います。
その場合減価償却が４年で償却してしまいます。（もっと伸ばす事も出来ますが基本的には４年償却）
２）個人名義での購入の場合、５年以内の売却は、
短期譲渡の税金がかかり概ね利益の３９％程の税金がかかります。
不動産投資の中では、築古戸建投資は物件が安価で購入でき、不動産投資の流れや、楽しさを経験できとても効率の良い投資だと私は思っております。
