私はサラリーマン大家として戸建投資を続け、今はファインプロフィットで戸建の販売をしています。その立場から、お客様にぜひ知っていただきたいことがあります。それは、できる限り銀行の融資を使うことの大切さです。この記事では、自己資金300万円で「現金で買う場合」と「融資を使う場合」を試算して比べてみます。
執筆：株式会社ファインプロフィット 代表取締役 藤井 健二
結論：同じ自己資金300万円でも、融資を使えば半分の150万円が手元に残り、条件の合う物件があればもう1件買えます。規模を広げたいなら、「現金で買える物件」より「融資が使える物件」と「お金を貸してくれる銀行」を探すことが大切です。
よくある「自己資金300万円で現金購入」の考え方
お問い合わせをいただくお客様には、次のように考えている方が多くいらっしゃいます。
- やっと貯めた自己資金300万円で、現金で買える物件を探す
- 200万円前後で物件を買い、リフォームはDIY（業者に頼まず自分で作業すること）で費用を抑える
- 諸費用や入居者募集の広告料なども含めて、合計300万円で家賃収入を得る
家族がいるご家庭で300万円を貯めるのは、本当に大変なことだと思います。DIYが好きな方には楽しく、経験としても大変勉強になる方法です。ただ、本気で資産を増やし、規模を広げていきたいのであれば、別の考え方をおすすめします。
規模を広げたいなら探すべきは2つ
- 銀行の融資が使える物件を探す
- 自分にお金を貸してくれる銀行を探す
ローンが使える物件は価格が上がり、利回り（物件価格に対する年間家賃収入の割合）は低くなる傾向があります。それでも、融資を使って物件を買い進めていくほうが、規模を広げるスピードは大きく上がる場合があります。
自己資金300万円で試算比較
同じ自己資金300万円で、2つの買い方を比べてみます。数字はわかりやすくするための試算例です。
パターンA：現金で購入し、一部をDIY（大阪の長屋などを想定）
| 物件価格 | 200万円 |
| 購入時の諸費用 | 30万円 |
| リフォーム費用 | 70万円 |
| 支払い総額 | 300万円 |
| 家賃 | 月40,000円（総額に対する利回り16％） |
| 毎月の手残り | 約40,000円（返済なし。固定資産税などは別） |
パターンB：融資を使って入居者付きの物件を購入
| 物件価格 | 800万円（家賃70,000円・利回り10.5％） |
| 頭金（1割） | 80万円 |
| 購入時の諸費用 | 70万円 |
| 支払い総額（自己資金） | 150万円 |
| ローン | 720万円（20年・金利2.8％・毎月の返済額 約40,000円） |
| 毎月の手残り | 約30,000円（家賃70,000円－返済約40,000円） |
手残りは、家賃からローン返済だけを引いた概算です。実際には固定資産税・管理料・修繕費などもかかります。金利や融資期間は、金融機関やお客様の状況によって変わります。
融資を使えば、もう1件買える場合がある
パターンBでは、自己資金300万円のうち150万円がまだ手元に残っています。同じ条件の物件が見つかり融資も受けられれば、もう1件購入でき、2件分の手残りと、より大きな資産を持つことができます。融資を使う場合は、入居者がいる物件を選ぶことが大切です。
ただし、融資を使うと空室の間もローンの返済は続き、金利が上がれば返済額が増える可能性もあります。自己資金と返済の余力を考えたうえで検討してください。
現金購入＋DIYが向いている人・向いていない人
空室の物件を現金で買い、DIYで安く仕上げて貸す方法は、DIYが好きな方には楽しく、勉強にもなります。しかし、規模を広げたい方にとっては、時間や労力がかかりすぎて足を引っ張ることにもなりかねません。目的に合わせて、どちらが合っているか考えてみてください。
サラリーマンの戸建投資でよくある質問
- 融資を使うと、空室になったときが心配です。
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空室の間もローンの返済は続くため、手元の現金を残しておくことが大切です。融資を使って現金を残す買い方は、こうした万が一への備えにもなります。
- 年収が高くなくても融資は受けられますか？
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金融機関は、年収だけでなく勤務先や勤続年数、自己資金、物件の収益性などを総合的に見て判断します。審査は金融機関が行うため、まずは相談してみることをおすすめします。
- 自己資金が300万円より少なくても始められますか？
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物件の価格や融資の条件によっては、始められる場合があります。ただし、物件価格のほかに諸費用がかかり、空室や修繕への備えも必要です。無理のない範囲で計画を立てましょう。
まとめ：せっかく貯めた自己資金を有効に使おう
ある程度の規模を目指すなら、ローンが使える物件と、お金を貸してくれる銀行を探し、せっかく貯めた頭金（投資の元手になるお金）を有効に使って規模を広げてほしいと私は考えています。ファインプロフィットは、物件のご紹介から融資のご相談まで、頑張るサラリーマンを応援しています。融資の可否や条件は金融機関に、税金については税理士等の専門家にご確認ください。
この記事を書いた人：株式会社ファインプロフィット 代表取締役 藤井 健二
マンションデベロッパーで不動産の仲介や区分マンションの買取を担当。会社員時代に戸建投資を始め、手持ち資金700万円から3年半で戸建を13件まで買い進め、独立するころには家賃収入が年間1,000万円ほどになりました。2023年に株式会社ファインプロフィットを開業し、自らの投資経験をもとに、築古戸建の買取・販売・賃貸管理を行っています。経歴の数字は代表個人の実績で、今後の成果を保証するものではありません。代表挨拶はこちら
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