戸建投資を始めるとき、「空室の物件」と「入居者がいるオーナーチェンジ物件」のどちらを買うべきか迷う方は多いと思います。結論から言うと、初心者の方にはオーナーチェンジ物件をおすすめします。この記事では、両者の違いと、オーナーチェンジ物件をすすめる理由を、私自身の経験を交えてお伝えします。
執筆：株式会社ファインプロフィット 代表取締役 藤井 健二
結論：オーナーチェンジ物件なら引き渡しの日から家賃が入り、リフォームの判断にも悩みにくくなります。空室物件は安く買えることがある一方、家賃が入るまでに半年〜1年以上かかることもあるため、初心者には負担が大きくなりがちです。
空室物件とオーナーチェンジ物件の違い
オーナーチェンジ物件とは、入居者が住んだままの状態で、家主（オーナー）だけが替わる物件のことです。空室物件は、誰も住んでいない状態で購入する物件です。
| 比較項目 | 空室物件 | オーナーチェンジ物件 |
|---|---|---|
| 家賃が入り始める時期 | リフォームと入居者募集の後 | 引き渡しの日から |
| リフォーム | 自分で範囲を判断して実施 | 購入時点では不要なことが多い |
| 価格 | 安く買えることがある | 家賃収入がある分、価格に反映される |
| 初心者への向き・不向き | 判断が多く、難易度が高め | 始めやすい |
空室物件を買うと家賃が入るまで時間がかかる
リフォームから入居まで、半年〜1年以上かかることも
空室の戸建を買った場合、まずリフォームをして、入居者を募集し、入居が決まってやっと家賃が入ってきます。少し安く買えたとしても、私の経験では入居が決まるまで早くて6か月、長いと1年以上かかることも珍しくありません。
家賃が入らないストレスで投資をやめてしまう方も
特に初心者の方は、家賃が入らない期間が長いと不安やストレスが大きくなり、不動産投資そのものが嫌になってしまうことがあります。せっかく始めた投資を、最初の段階でやめてしまうのは大変もったいないことです。
初心者にオーナーチェンジ物件をすすめる理由
引き渡しの日から家賃が入る
オーナーチェンジ物件なら、引き渡しを受けたその日から家賃が入ってきます。私自身も最初の3件は入居者付きのオーナーチェンジ物件を買い進めました。そのおかげで空室のストレスもなく、半年ほどで3件まで買い進めることができました。
リフォームの範囲に悩まなくてよい
空室物件では、どこまでリフォームするべきかを自分で判断しなければなりません。細部まできれいにすればリフォーム費用が高くなって利回りが下がり、費用を抑えすぎると入居者が決まらず元も子もありません。この判断は、初心者の方には難しいものです。
オーナーチェンジ物件の注意点：退去したらどうする？
「オーナーチェンジ物件でも、入居者が退去したら大変なことになる」という意見もあります。確かにそのとおりで、リスクがまったくない投資はありません。
ただ、戸建はファミリー層が多く、区分マンションやアパートに比べて長く住んでいただける傾向があります。万が一退去があっても、空室物件を買った場合と同じ状況になるだけです。そのときにリフォームをして、もう一度入居者を募集すれば対応できます。ただし、その間は空室期間が生じます。
空室物件とオーナーチェンジ物件でよくある質問
- オーナーチェンジ物件は室内を見られないのですか？
-
入居者が住んでいるため、室内を見られないことが多いです。外観や周辺環境、賃貸借契約の内容（家賃・入居期間など）、過去の修繕履歴を確認して判断します。
- 空室物件のほうが向いているのはどんな人ですか？
-
リフォームの知識があり、家賃が入らない期間があっても資金に余裕がある方には、安く買って自分で価値を高められる空室物件も選択肢になります。
- ファインプロフィットではオーナーチェンジ物件を扱っていますか？
-
はい。入居者付きの物件や、2戸以上まとめて購入できる「FPセット販売」の物件（すべて賃貸中）を取り扱っています。
まとめ：初心者はオーナーチェンジ物件から始めよう
初心者の方には、引き渡し日から家賃が入り、リフォームの判断に悩まなくてよいオーナーチェンジ物件がおすすめです。経験を積んでから空室物件に挑戦するのもよいでしょう。ファインプロフィットでは、戸建投資に適したリフォームのご提案も行っています。物件ごとの判断に迷う場合は、購入前に不動産会社や税理士等の専門家に相談しましょう。
この記事を書いた人：株式会社ファインプロフィット 代表取締役 藤井 健二
マンションデベロッパーで不動産の仲介や区分マンションの買取を担当。会社員時代に戸建投資を始め、手持ち資金700万円から3年半で戸建を13件まで買い進め、独立するころには家賃収入が年間1,000万円ほどになりました。2023年に株式会社ファインプロフィットを開業し、自らの投資経験をもとに、築古戸建の買取・販売・賃貸管理を行っています。経歴の数字は代表個人の実績で、今後の成果を保証するものではありません。代表挨拶はこちら
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