「本業がありながら不動産投資を始めるなら、何がよいのか」。そう考えるサラリーマンの方に、私は築古戸建投資をおすすめしています。この記事では、私自身が戸建投資を続けてきた経験から、戸建投資がサラリーマンに向いている3つの理由と、始める前に知っておきたい注意点をお伝えします。
執筆：株式会社ファインプロフィット 代表取締役 藤井 健二
結論：戸建投資は①価格が安く利回り（物件価格に対する年間家賃収入の割合）が期待できる、②ファミリー層が長く住んでくれる傾向がある、③築古の木造なら減価償却を4年で計上できる、という3つの理由から、少ない資金で始めたいサラリーマンの方に向いています。
理由1：価格が安く、高い利回りが期待できる
現金でも買える価格帯から始められる
築古戸建は、一棟アパートや一棟マンションに比べて価格が安く、物件によっては現金でも購入できます。投資額が小さい分、初めての方でも始めやすいのが特長です。
1件あたりの金額が小さく、借入れも抑えやすい
私はこれまで、仕事を通じて多くの不動産投資家の方の体験談を聞いてきました。区分マンション投資や一棟アパート投資で大きな借入れを抱え、苦しい状況になった方の話は何度も耳にしましたが、戸建投資で破産したという話は、私が見聞きしてきた範囲ではほとんど聞きません。
もちろん、どんな投資にもリスクはあります。それでも戸建投資は1件あたりの金額が小さく、借入れも小さく抑えやすいため、リスクの大きさに対して、高い利回りが期待できる投資だと私は考えています。
理由2：ファミリー層が長く住んでくれる傾向がある
ワンルームとは入居者の層が違う
ワンルームマンションに住む単身の方は、比較的若い世代が多く、転勤や結婚などの生活の変化で引っ越す機会が多くなります。一方、一戸建てを借りるのは主にファミリー世帯です。
学区や引っ越しの手間が「長く住む理由」になる
お子様の学区の問題や、家族での引っ越しの大変さから、一度入居していただくと長く住んでいただける傾向があります。退去が少なければ、空室の期間やリフォーム費用も抑えられ、安定した家賃収入が期待できます。
理由3：築古の木造なら減価償却を4年で計上できる
法定耐用年数を過ぎた木造住宅は4年で償却
減価償却とは、建物の購入費用を、耐用年数に応じて毎年少しずつ経費にしていく仕組みです。住宅用の木造建物の法定耐用年数は22年です。
中古で購入した建物が法定耐用年数をすべて過ぎている場合、「法定耐用年数×20％」で計算するため、木造住宅なら22年×20％＝4.4年で、端数を切り捨てて4年になります（2026年10月時点、出典：国税庁 No.5404 中古資産の耐用年数）。
短期間で大きく経費にできる
築古戸建の多くは築22年を超えた木造住宅のため、建物部分の価格を4年で経費にできます。経費が大きくなれば不動産所得が赤字になる場合があり、その赤字は給与所得と通算（損益通算）できるため、確定申告で所得税の還付を受けられることがあります（2026年10月時点、出典：国税庁 No.2250 損益通算）。
減価償却は「税金の支払いを先に延ばす」効果が中心で、売却時には譲渡所得の計算に影響します。また、土地の取得に使った借入金の利子は損益通算できないなどの決まりもあります。具体的な税額は、税理士などの専門家にご確認ください。
戸建投資を始める前に知っておきたい注意点
- 築年数が古い物件は、購入後に修繕費がかかる場合がある
- 空室で購入すると、リフォームと入居者募集の間は家賃が入らない
- 築古戸建はローンが使える金融機関が限られる
初めての方は、入居者が決まっている「オーナーチェンジ物件」から始めると、購入直後から家賃収入が見込めます。
戸建投資でよくある質問
- サラリーマンでも戸建投資の管理はできますか？
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入居者募集や入居中の対応、退去時の立ち会いを管理会社に任せれば、本業がある方でも続けやすくなります。当社でご購入いただいた物件は、当社の賃貸管理をご利用いただけます。
- 減価償却で必ず税金が戻ってきますか？
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必ず戻るわけではありません。給与の額、物件の価格のうち建物部分の割合、ほかの経費などによって結果は変わります。購入前に税理士などの専門家に試算してもらうと安心です。
- 戸建投資はいくらから始められますか？
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当社が扱う物件は200万円〜800万円程度が中心です。物件価格のほかに、登記費用や不動産取得税（不動産を取得したときに都道府県に納める税金）などの諸費用もかかります。
まとめ：少ない資金で始めたいサラリーマンに戸建投資は向いている
戸建投資は、価格が安く利回りが期待できること、ファミリー層に長く住んでもらいやすいこと、築古の木造なら減価償却を4年で計上できることから、本業を持つサラリーマンの方に向いている投資です。一方で、修繕費や空室期間などのリスクもあるため、物件選びと購入後の管理体制が大切です。税金の扱いについて、詳細は税理士等の専門家にご確認ください。
この記事を書いた人：株式会社ファインプロフィット 代表取締役 藤井 健二
マンションデベロッパーで不動産の仲介や区分マンションの買取を担当。会社員時代に戸建投資を始め、手持ち資金700万円から3年半で戸建を13件まで買い進め、独立するころには家賃収入が年間1,000万円ほどになりました。2023年に株式会社ファインプロフィットを開業し、自らの投資経験をもとに、築古戸建の買取・販売・賃貸管理を行っています。経歴の数字は代表個人の実績で、今後の成果を保証するものではありません。代表挨拶はこちら
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