築古戸建投資のメリット・デメリットを、始めるか見送るかの判断材料として比べました。赤字や売れ残りが不安な方へ、大阪府寝屋川市で築古戸建の買取・販売・賃貸管理・リフォームを行う当社が解説します。後半に「始める／見送る」のチェックリストがあります。
結論：築古戸建投資は、価格が低く利回りが高くなりやすい一方、融資・修繕・出口（物件を手放す方法）でつまずきやすく、赤字になるかは購入価格・修繕費・空室の期間で変わります。予備費があり長期で取り組める方は始める方向、資金か出口に不安が残る方は条件を決めてから、予備費がない方は見送りも含めて考えましょう。
築古戸建投資とは？メリット・デメリットの全体像
築古戸建投資の前提
築古戸建投資とは、築年数の古い中古の戸建を購入し、必要に応じてリフォームして賃貸に出し、家賃収入を得る投資です。築何年からを「築古」と呼ぶかは、会社や人によって幅があります。
メリット・デメリットの比較表
| 項目 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 価格・利回り | 価格が低く、利回りが高くなりやすい | 修繕費や空室で手残りが減る場合がある |
| 資金 | 少額から始めやすい | 融資が通りにくい場合がある |
| 建物の管理（マンションとの違い） | 管理組合や修繕積立金がない | 修繕は自分で計画し費用も読みにくい |
| 運営 | リフォームや家賃を自分で決められる | 空室の間は家賃が入らない |
| 保険・災害 | 補償内容を物件に合わせて選べる | 保険料の負担と災害の不安がある |
| 売却 | 土地が残り、出口の選択肢がある | 建て替え不可の土地は売りにくい場合がある |
築古戸建投資のメリット5つ
取得価格が低く、利回りが高くなりやすい
築古戸建は建物の評価が低くなりやすく、土地の価値を中心に価格が決まる場合があります。そのため家賃に対して価格が低くなり、表面利回り（年間家賃を物件価格で割った割合）が高くなる傾向があります。
ただし、表面利回りには修繕費や税金が入っていません。手残りに近い実質利回り（経費を引いた収入を、諸費用を含む購入総額で割った割合）で比べることが大切です。
少額から始めやすく、現金購入も視野に入る
物件価格が低い傾向があるため、新築や都心の物件より少ない資金で検討できる場合があります。現金で買えれば、ローン返済がない分、空室の間の負担を抑えられます。ただし、リフォーム費用と予備費は別に必要です。
管理組合や修繕積立金がなく、運営の自由度が高い
区分マンション（マンションを1室単位で持つ物件）と違い、戸建には管理組合がなく、管理費や修繕積立金もかかりません。リフォームの内容や家賃、募集の条件を、オーナーご自身で決められます。
土地が残り、出口の選択肢がある
建物が古くなっても土地は残るため、賃貸を続ける、売却するなど、選択肢を持てる場合があります。ただし、土地の形や接する道路によって価値は変わります。
減価償却で経費にできる
減価償却とは、建物の購入費を年数に分けて経費にすることです。国税庁によると、木造の住宅用建物の法定耐用年数（税法で定めた使用年数）は22年です。
中古資産は、見積りが難しい場合に簡便法で耐用年数を計算します。簡便法は築年数に応じて簡単に計算する方法で、法定耐用年数をすべて経過した建物は、その20％の年数（1年未満は切り捨て）です。22年を超えた木造住宅は、計算上4年となる場合があります。
ただし、購入後の工事の規模によっては簡便法を使えない場合があります。償却が終わると、経費は減ります。
出典：国税庁 No.5404 中古資産の耐用年数、国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」（2026年11月時点）。ご自身の年数は税理士にご確認ください。
築古戸建投資のデメリット5つと対処法
融資が通りにくい場合がある
金融機関によっては、法定耐用年数の残りを融資期間の目安にする場合があります。木造で22年を超えた築古戸建は、この考え方だと融資の条件が厳しくなる場合があります。
対処法：自己資金を確保したうえで、複数の金融機関に相談します。共同担保（複数戸を1つの借入にまとめ、物件を互いの担保にする方法）も選択肢で、複数戸のローンの記事で解説しています。
当社では、2戸以上をまとめて購入する場合にローンを利用できる「FPセット販売」を行っています。可否や条件は個別の審査によります。
修繕費と不具合が読みにくい
築古戸建では、雨漏り・シロアリ・給排水管・設備の故障など、外から見えにくい不具合が出る場合があります。同じ築年数でも、手入れによって状態は大きく違います。
対処法：契約前に建物を確認し、リフォームの見積りをとります。買取とリフォームを行う当社の立場からは、屋根・床下・水回りを内覧で優先して見ていただきたいと考えています。
許容できる額は、修繕費を足した購入総額で実質利回りを計算し、自分の基準を下回らない上限として先に決めておくと判断しやすくなります。予備費も分けて持ちましょう。総額の出し方はリフォーム費用相場の記事が参考になります。
空室の間は家賃が入らない
戸建は1戸で収入のすべてをまかなうため、空室になると家賃収入がなくなります。ローンがあれば、その間も返済は続きます。
対処法：購入前に周辺の募集状況を調べ、無理のない家賃で、空室の期間も入れて収支を試算します。賃貸付け・賃貸管理を行う当社の立場からは、周辺の成約家賃（実際に決まった家賃）と募集にかかった期間を、購入前に管理会社へ聞いておくと判断しやすくなります。
保険料の負担と災害リスクがある
火災保険や地震保険の保険料は、物件の条件や補償の内容で変わり、収支に影響します。築古の物件は、加入できる内容を購入前に確かめておく必要があります。
対処法：契約前に見積りをとり、保険料を収支に入れておきます。更新時は保険料が変わる場合があります。
出口（売却）が難しい場合がある
再建築不可（建て替えができない土地）や土地を借りている物件（借地権付き）は、買い手や融資が限られ、売却に時間がかかる場合があります。買取と販売を行う当社の立場からは、道路への接し方（接道）と権利関係を購入前に確かめていただきたいと考えています。
対処法：買う時点で、誰にどう売るかまで考えておきます。主な方法は次の4つです。
- 入居者付きのまま投資家に売る（オーナーチェンジ）
- リフォームしてから売る
- 空室の状態で売る
- 買取業者に相談する
家賃で購入費をどのくらい回収できるかも試算しておきましょう。詳しくは出口戦略の記事をご覧ください。
メリットとデメリットを比べるときに見落としやすい4つの視点
当社は買取・販売・賃貸管理・リフォームを一社で行っており、その立場から見落としやすい点を4つ挙げます。
利回りが高いのは「リスクの対価」でもある
周辺より極端に利回りが高い物件には、建物の傷み、再建築不可、借地権、需要の少ない立地などの理由がある場合があります。「なぜこの価格なのか」を、売却を担当する不動産会社に確認してください。
赤字の節税効果だけで判断しない
不動産所得（家賃収入から経費を引いた所得）の赤字は、原則として給与などの他の所得と差し引きできます（損益通算）。ただし、土地を取得するための借入金の利子にあたる部分は対象外です（出典：国税庁「不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」、2026年11月時点）。
築古戸建は土地付きで買うことが多いため、ローンの利子の一部を通算できない場合があります。税額だけでなく、手元に残るお金で判断しましょう。
手間とお金のどちらを払うか
入居者対応や修繕の手配を自分で行えば管理費用は抑えられますが、時間がかかります。管理会社に任せれば手間は減りますが、手数料がかかります。平日の日中に動けるかを基準にすると決めやすくなります。
「危ない」と言われる物件は耐震と接道を見る
国土交通省は、昭和56年（1981年）の法改正で建物がより大きな地震に耐えられるよう定められたとして、同年6月以降の建物かどうかの確認を案内しています。改正後を新耐震基準、それ以前を旧耐震と呼び、その木造は被害が大きい傾向があるとされます（出典：国土交通省「住まいの耐震化」、2026年11月時点）。詳しくは旧耐震のリスクの記事をご覧ください。
接道では、建物の敷地は原則として幅員（道路の幅）4m以上の道路に2m以上接する必要があります。
幅員4m未満でも、指定を受けた「2項道路」（道路とみなされる道）なら認められますが、建て替えのときは道路の中心線から2m下げるセットバック（敷地を後退させること）が必要です。
出典：e-Gov法令検索 建築基準法 第42条・第43条（2026年11月時点）。個別の可否は、市の建築指導の窓口でご確認ください。
築古戸建投資に向いている人・向かない人
向いている人の特徴
- 生活費とは別に予備費を用意できる
- 売却益よりも、長期で家賃を積み重ねる考え方に納得できる
- 情報を集め、管理会社やリフォーム会社と連携できる
向かない人・見送った方がよい人
- 予備費がなく、急な修繕に対応できない
- 短期の転売で利益を得ることが目的である
- すべて業者任せで、ご自身で数字や契約内容を確認しない
始める・見送るの判断チェックリスト
次の6つで確かめてみてください。あてはまる数は目安で、判断はご自身の資金と事情によります。
- 資金：物件価格とリフォーム費用のほかに、予備費を用意できる
- 融資：現金で買うか、相談する金融機関の見当がついている
- 収支：修繕費と空室を入れた実質利回りで試算できる
- 時間：自分で動くか、管理会社に任せるかを決めている
- エリア：物件の周辺の賃貸需要を調べられる
- 出口：買う時点で売り方を考えられる
多くにあてはまれば、始める方向で具体的に検討できます。資金か出口に不安が残れば、価格の上限や予備費の額など、条件を決めてから始める方法があります。予備費を用意できない間は、資金の準備を優先し、見送りも含めて考える方法があります。
北河内で築古戸建投資を考える場合の見方
賃貸需要は駅や生活環境で細かく見る
北河内でも、市の名前だけでは賃貸需要を判断できません。賃貸情報サイトで募集状況を見て、地域の管理会社にも聞いてみましょう。寝屋川市・枚方市・門真市・守口市など京阪沿線の物件を見るなら、次の3つを確かめます。
- 駅徒歩：最寄り駅までの距離と、駅までの道のり
- 生活環境：買い物や学校までの距離
- 募集状況：周辺で募集中の物件の数と家賃
詳しくは大阪の戸建投資エリアの選び方をご覧ください。
当社が扱ってきた物件の立地は、寝屋川市・枚方市・門真市・守口市・大東市・四條畷市など北河内のほか、東大阪市・八尾市・松原市などにも広がっています。買取・販売・賃貸管理・リフォームを行う当社には、物件ごとの出口や入居付けもご相談いただけます。
長屋・借地権付戸建の特徴を知っておく
長屋（テラスハウス）は、隣の住戸と壁を共有して連なる住宅で、工事や売却で隣家との調整が必要になる場合があります。借地権付戸建は、土地を地主から借りる物件で、地代がかかり、建て替えや売却で地主の承諾が必要になる場合があります。
当社はこれらの物件も戸建投資物件として販売し、賃貸付け・賃貸管理まで対応しています。
築古戸建投資を始めると決めたら次にやること
資金計画から収支の試算までの順番
進める順番は次の4つです。詳しい手順は冒頭の始め方の記事をご覧ください。
- 資金計画を立てる：自己資金・予備費・借入の上限を決める
- エリアと物件タイプを決める：賃貸需要と出口も考える
- 物件を確認する：建物の状態・接道・権利関係を見る
- 収支を試算する：修繕費と空室を入れて実質利回りで見る
次に確認すること
よくある失敗を先に知っておくと、確認の漏れを減らせます。
当社の取り扱い物件で、価格や家賃、築年数を見比べてみてください。
築古戸建投資のメリット・デメリットでよくある質問
- 築古戸建投資は赤字になりやすいですか？
-
一概には言えません。購入価格・修繕費・空室の期間によって変わります。修繕費と空室を入れた実質利回りで、事前に試算してください。
- 築古戸建投資でローンは使えますか？
-
法定耐用年数の関係で通りにくい場合がありますが、物件・お客様の状況・金融機関によって使える場合もあります。2戸以上をまとめて購入する当社のFPセット販売も選択肢です。可否や条件は個別の審査によります。
- 会社員でも築古戸建投資はできますか？
-
管理会社に任せれば、本業と並行して取り組める場合があります。予備費と確認の手間は見込んでおきましょう。副業の規定は勤務先にご確認ください。
- 売れなくなった築古戸建はどうすればよいですか？
-
オーナーチェンジ（入居者がいる状態で売る方法）、リフォームしてからの売却、買取業者への相談などの方法があります。どれが合うかは物件の状態によって異なります。
まとめ：築古戸建投資のメリット・デメリットは表裏一体
築古戸建投資は、価格の低さから利回りが高くなりやすい一方、その裏に修繕や融資、出口の課題があります。これらを購入前に確認し、資金計画で備えられるかが分かれ目です。チェックリストで判断し、始める場合は手順の確認と物件探しへ進みましょう。
この記事は2026年11月時点の一般的な情報で、利回りや投資の成果を約束するものではありません。融資は金融機関に、税金や法令の詳細は税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。
築古戸建投資の物件探しはファインプロフィットへ
ファインプロフィットでは、大阪府・京都府・兵庫県・奈良県で取り扱う築古戸建・長屋・借地権付戸建などの収益物件を、リフォーム・賃貸付け・賃貸管理までご提案しています。
- 築古戸建・長屋・借地権付戸建の販売
- 2戸以上まとめて購入でローンが使える「FPセット販売」
- 購入後の賃貸付け・賃貸管理まで対応
