再建築不可（原則として建て替えができない物件）の買取を断られると「もう売れないのでは」と不安になりますが、理由が物件ではなく業者の事情にある場合もあります。この記事では、断られた理由の切り分け方と次に当たる相手、相談前の準備を整理します。
当社は大阪府寝屋川市で築古戸建の買取・リフォームを行い、賃貸付け・賃貸管理まで対応する立場から、買取側の見方も交えて解説します。
結論：1社に断られても、売れないと決まったわけではありません。
断られる理由は、融資や手間、得意分野といった業者側の事情と、接道（道路への接し方）・権利関係や建物の傷みといった物件側の事情に分かれます。
まず理由を聞いて切り分け、再建築不可を扱う買取業者、隣地所有者、接道条件の確認の順に当たりましょう。
再建築不可の買取を断られた理由5つ｜業者側の事情と物件側の事情
そもそも「再建築不可」とは
建物の敷地は、建築基準法上の道路に2m以上接する必要があります。これを接道義務といい、満たしていない土地は原則として建て替えができないため、一般に「再建築不可」と呼ばれます。
2026年11月時点の情報です。出典：国土交通省の資料（道路の扱い）。補足：寝屋川市「第43条第2項第2号許可 取扱要領」。ご自身の土地が該当するかは、所在地の役所でご確認ください。
理由は業者側と物件側に分かれる
業者側の事情なら別の業者に当たり直し、物件側の事情なら課題を踏まえて検討できる相手を探します。
業者側の事情（理由1〜3）
理由1：融資が付きにくく、転売しにくい。再建築不可の物件は、融資（金融機関からの借り入れ）が付きにくいとされます。その場合、買い手は現金で購入できる方に限られやすくなります。
理由2：調査と再生に手間がかかる。接道の状況や通路の権利関係、建物の傷みなど、確認することが多くなります。採算が合わないと判断されれば、調査の前に断られることもあります。
理由3：得意分野やエリアの外。新築用の土地の仕入れが中心の会社には、建て替えができない土地は扱いにくいものです。対応エリアの外の場合も、物件の良し悪しとは別の話です。
物件側の事情（理由4〜5）
理由4：接道や権利関係に課題がある。道路への接し方に加え、共有名義（複数人で所有している状態）、境界の不明、越境（塀や屋根などが隣の土地へはみ出している状態）も課題になります。こうした点があると、検討する相手は減りやすくなります。
理由5：建物が傷んでいる。雨漏り、傾き、シロアリ、残置物（家に残された家財）があると、再生にかかる費用が大きくなります。建て直しができないため、今の建物を使えるかどうかがより重く見られます。
買取を断られた理由を切り分ける3つの確認
確認1：断った業者に理由を聞く
断られたときは、理由を聞いてかまいません。電話やメールで、次のように尋ねてみましょう。
- 主な理由は、物件の問題ですか、御社の方針ですか
- 課題と見た点はどこですか（接道、権利関係、建物の状態など）
- 条件が変われば検討できますか
希望価格や引き渡しの時期が合わなかっただけの場合もあります。譲れない条件と調整できる条件を分けておくと、次の相談が進めやすくなります。
確認2：断られた段階を振り返る
理由を聞けなかった場合は、断られた段階が手がかりになります。
「解体するなら」「測量してからなら」「片付けてからなら」と条件付きで返事があった場合は、断られたとは言い切れません。その費用を売主が負担する前に、現状のまま検討する会社と比べてみましょう。
確認3：理由ごとに次の一手を決める
理由が見えてきたら、次の表で当たり先を決めます。
| 断られた理由 | 次の一手 |
|---|---|
| 理由1：融資が付きにくく、転売しにくい | 建物を直して活かす買取業者に相談する |
| 理由2：調査と再生に手間がかかる | 資料をそろえ、再建築不可に慣れた会社に相談する |
| 理由3：得意分野やエリアの外 | 所在地を対応エリアとする別の会社に当たり直す |
| 理由4：接道や権利関係に課題がある | 役所で接道を確認し、隣地所有者への打診も検討する。権利関係は司法書士等に確認する |
| 理由5：建物が傷んでいる | 修理や片付けに費用をかける前に、現状のまま検討する会社に査定（物件の見積もり）を依頼する |
再建築不可の買取を断られた後に当たる順番
手間と時間の少ないものから当たるのが、進めやすい順番です。
再建築不可に対応する買取業者に当たり直す
買取とは、不動産会社が自ら買主となって物件を買い取る売り方です。次は、買い取った家を直して売る「リフォーム再販」や、直して貸す会社を探しましょう。問い合わせの最初に、次の点を聞くと見分けやすくなります。
- 再建築不可の物件を扱っていますか（この地域は対応エリアですか）
- 建物を解体せず、活かす前提で査定してもらえますか
- 売主が負担する費用はありますか（測量・解体・残置物の撤去など）
隣地所有者に打診する
隣地所有者にとっては、土地を合わせることで敷地が広がるため、一般の買主とは違う理由で関心を持ってもらえることも考えられます。
近所づきあいがあるため、いきなり価格の話をすると気まずくなるおそれがあります。価格の目安は不動産会社などに確認し、できれば間に入ってもらいましょう。境界の確認と、合意内容を書面に残すことも大切です。
接道やセットバックで条件が変わるか確認する
たとえば隣の土地の一部を買い足して道路に2m以上接する形にできれば、条件が変わることもあります。
幅4m未満の道でも、特定行政庁（建築の審査を担当する自治体など）が指定したものは道路とみなされます。建て替えの際に敷地を後退させれば、建てられる可能性があります。この後退をセットバックといいます。
接道義務を満たさない土地でも、許可を受ければ建築できる余地があります。寝屋川市は取扱要領を定め、交通上・安全上・防火上・衛生上の支障がないかを判断するとしています。
基準は自治体ごとに異なるため、可否は個別に確認が必要です（2026年11月時点、国土交通省の資料・寝屋川市の取扱要領）。
業者以外の相談先
- 市の窓口：接道や道路の扱い、空き家の相談
- 司法書士：名義や相続の登記、権利関係
- 土地家屋調査士：境界や測量
- 建築士：セットバックや建て替えの可能性
買取業者の目線｜再建築不可の査定で見られる点と準備
買取価格の考え方と、左右する3つの要素
建て替えを前提に土地として評価すると、再建築不可の物件は低く見られやすく、建て替えができる土地と同じ水準の価格は期待しにくいと考えられます。
一方、建物を活かす前提の買取業者は「直して貸せるか」も見ます。価格を左右する主な要素は次のとおりです。
- 接道・通路の権利関係：課題が多いほど、調査や調整の手間が増えます
- 建物の傷みと修繕費：修繕費が大きいほど、買取価格に響きやすくなります
- 直した後の借り手の見込み：見込めれば、賃料を生む建物として評価されやすくなります
一律の目安は示しにくいため、複数社の査定を比べると判断しやすくなります。
現状のままでも相談できるケース
雨漏り、シロアリ、傾きがある家や、残置物・遺品が残ったままの家でも、買取業者によっては現状のまま相談できます。買主が修繕や片付けの費用を見込んで検討するためです。
ただし、どこまで引き受けるかは会社や物件によって異なります。修理や片付けにお金をかける前に、現状のまま査定してもらえるか確かめましょう。
査定前に用意すると話が早い資料
手元にあるものだけでも構いません。調査の手間が減り、回答を受け取りやすくなります。
- 登記事項証明書（登記簿。法務局で取れる、所有者や面積が載った書類）
- 測量図や公図（土地の位置や形を示す図）
- 固定資産税の納税通知書
- 建物と前面の道が分かる写真
- 役所で聞いた接道状況のメモ
- 他社に断られた理由（聞けた範囲で）
寝屋川市など北河内で路地奥・長屋の再建築不可を売るとき
寝屋川市など北河内で、路地の奥の戸建や長屋を売るときの確認点と、賃貸に出す前提の見方をまとめます。
路地奥の戸建：通路の幅と持ち主
道路に接する部分の幅と、通路が自分の土地か他人や共有の土地かを確認します。他人の土地なら、通行や配管工事の承諾書があるかも見ておきましょう。
長屋（テラスハウス）：区画ごとの接道と壁の扱い
長屋は、壁を共有して横に連なる住宅です。接道は土地ごとに見るため、自分の区画が道路にどう接しているかを確認します。あわせて、隣の住戸との壁や屋根のつながり、土地と建物の登記も見ておきましょう。
賃貸に出す前提で見ると、評価が変わることもある
当社は買い取った築古戸建を解体せずリフォームして賃貸再生しています。そのため路地奥や長屋でも、建て替えの可否だけでなく「直した後に貸せる立地か」という見方もできます。
ただし賃貸の需要は物件と立地によって異なり、北河内だから借り手が見込めるとは言えません。修繕費と見込める賃料の釣り合いも含め、物件ごとの判断になります。
再建築不可がすぐ売れない場合の備え｜放置のリスクと相続の確認
「タダでも引き取り手がない」と感じたら
手放す方法の一つに、相続土地国庫帰属制度があります。相続や遺贈（遺言で財産を譲ること）で取得した土地を、一定の要件で国に引き取ってもらう制度です。
ただし建物がある土地は対象外です。抵当権（借入れの担保となる権利）などが設定された土地や、境界が不明な土地も、申請が却下されます。
再建築不可の家が建ったままでは申請できず、解体費もかかります。
審査手数料は土地1筆（登記上の土地の数え方）あたり14,000円で、不承認でも返還されません。承認時には負担金もかかります。
買取や隣地への打診を試した後の選択肢の一つです。要件・負担金は法務局または司法書士等にご確認ください。
放置で続く負担と、税金への影響
売れないまま置いておくと、固定資産税や管理の負担が続きます。
管理されていない空き家は、市区町村から「管理不全空家」「特定空家」（管理の状態に問題がある空き家の区分）として指導を受ける可能性があります。
指導に従わず勧告（行政が改善を求める通知）を受けると、固定資産税の住宅用地特例（住宅が建つ土地の税負担を軽くする仕組み）が受けられなくなります。運用や税額はお住まいの市区町村にご確認ください。
相続した家なら、控除と名義を確認する
再建築不可の家でも、要件に合えば「相続空き家の3,000万円特別控除」の対象になり得ます。控除額は上限3,000万円で、相続人が3人以上の場合は2,000万円です（令和6年1月1日以後の売却）。主な要件は次のとおりです（2026年11月時点）。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋
- 売却代金が1億円以下
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ令和9年12月31日までの売却
このほか耐震基準（地震に耐える建築の基準）への適合や取壊しなどの要件があります（詳細は国税庁タックスアンサーNo.3306）。解体や耐震改修の前に、税理士または税務署にご確認ください。
また、亡くなった方の名義のままだと、売却の前に相続登記（名義変更の手続き）が必要です。
相続登記の義務化は令和6年4月1日に始まりました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。正当な理由なく申請しない場合は、10万円以下の過料（行政上の金銭の制裁）が科される可能性があります（2026年11月時点、出典：法務省「相続登記の義務化」）。
2026年11月時点の情報です。出典：法務省「相続土地国庫帰属制度」、国土交通省 空き家対策特設サイト
再建築不可の買取を断られたときによくある質問
- 1社に断られたら、どこも買ってくれませんか？
-
そうとは限りません。業者ごとに得意分野や買い取った後の使い方が違うため、他社では検討してもらえることもあります。
- 隣地の方に売るときの注意点は？
-
価格の目安を不動産会社などに確認し、境界の確認と合意内容の書面化を行いましょう。契約内容は司法書士等の専門家にもご確認ください。
- 無料でも引き取ってもらえないことはありますか？
-
物件や地域によってはあり得ます。その場合も、建物を活かす買取業者や隣地所有者に当たる選択肢が考えられます。
- 査定だけでも相談できますか？
-
売るかどうかを決める前に査定を依頼できる会社もあります。当社も無料査定のご相談を受け付けています。
まとめ：再建築不可の買取を断られたら「切り分け→当たり直し」
- 断られた理由は、業者側の事情と物件側の事情に分けて考えます。
- 建物を活かす買取業者、隣地所有者、接道条件の確認の順に当たりましょう。
- 資料を用意すると、相談が進めやすくなります。
この記事の法令・制度に関する内容は2026年11月時点のものです。詳細は税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。
再建築不可の買取はファインプロフィットにご相談ください
ファインプロフィットは寝屋川市を拠点に、大阪府・京都府・兵庫県・奈良県の築古戸建を買い取っています。寝屋川市・枚方市・門真市・守口市など北河内のほか、東大阪市・八尾市・松原市などでも築古戸建の取り扱い実績があります。
他社で断られた再建築不可の戸建も、修理や片付けの前にご相談ください。
- 現状のまま買い取る方針です（条件によりご希望に添えない場合があります）
- 解体せずリフォームして賃貸再生するため、土地値以上の買取が可能な場合があります
- 当社買取なら仲介手数料0円・司法書士費用（売渡費用）0円
- 遠方にお住まいの方も、郵送や電話でお手続きいただけます
引き渡し後の責任（契約内容と違う不具合への売主の責任）の範囲は、買取では契約条件により取り決める場合があります。個別の条件は査定時にご相談ください。
お電話でのご相談：072-300-2727（株式会社ファインプロフィット／大阪府寝屋川市石津南町28-1／宅地建物取引業 大阪府知事(1)第64202号）。お問い合わせフォームからもご相談いただけます。
