不動産の買取と仲介の違いは、ひとことで言えば「誰が買主になるか」です。仲介は不動産会社が一般の買主を探し、買取は不動産会社自身が買主になります。この記事では、築古戸建・空き家・相続した実家を売りたい方に向けて、7つの違いと選び方を整理します。
「買取だと安く買い叩かれないか」「仲介に出して売れ残らないか」「雨漏りや荷物があっても売れるのか」。こうした不安を持つ方は少なくありません。
ファインプロフィットは寝屋川市を拠点に、築古戸建の買取・販売・リフォーム・家財撤去などを行っています。買取だけを勧めるのではなく、仲介が向くケースもあわせてお伝えします。
結論：高く売りたく時間に余裕があるなら仲介、早く・費用を抑えて手放したいなら買取が向く場合が多いです（現状のまま売れるかは物件の状態によります）。
雨漏り・シロアリ・残置物（家の中に残された家財や荷物）が気になる築古戸建なら、仲介に出す前に買取査定も取り、手取り額で比べるのがおすすめです。
買取と仲介の違いは「誰が買主か」――仕組みを整理
仲介：不動産会社が買主を探す
仲介とは、売主が不動産会社と媒介契約（買主探しを依頼する契約）を結び、不動産会社が広告や内覧対応を通じて買主を探す売り方です。買主の多くは、自分で住む家を探している一般の個人です。
売買契約が成立すると、売主は不動産会社に成功報酬として仲介手数料を支払います。
買取：不動産会社が直接買主になる
買取は、不動産会社が自ら買主となって物件を買い取る売り方です。広告を出して買主を探す工程や、何度もの内覧対応がありません。
条件に納得できればそのまま契約へ進めます。買い取った会社は、リフォームなどをして再販売や賃貸に活用します。
買取と仲介の違い7つ（比較表）
主な違いは次の7つです。物件や契約条件で変わるため、一般的な傾向としてご覧ください。
| 違い | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| ①買主 | 一般の個人など | 不動産会社 |
| ②価格 | 相場に近い価格を目指しやすい | 仲介より低めになりやすい |
| ③期間 | 買主が見つかるまで読みにくい | 短くできる場合がある |
| ④仲介手数料 | かかる | かからないことが多い |
| ⑤広告・内覧 | 必要 | 原則不要 |
| ⑥片付け・修繕 | 求められやすい | 現状のままで相談できる場合がある |
| ⑦売却後の責任 | 売主が負う場合が多い | 契約条件で範囲を取り決める場合がある |
価格の違い――買取は低くなりやすいが、築古では見方が変わる
買取価格が仲介の相場より低めになりやすい理由
買取では、不動産会社が買い取った後のリフォーム費用、売れるまでの期間の負担、想定外の不具合のリスク、自社の利益を見込んで価格を決めます。そのため仲介より低めになる傾向があります。
「買取は仲介の何割」という目安は公的な統計の数字ではなく、物件の状態や立地、時期によって差は大きく変わります。
築古戸建は「売り出し価格」より「実際に売れる価格」を見る
仲介では、査定額をもとに売り出し価格を決めます。ただ築古戸建は、住宅ローンが組みにくい、リフォーム費用が読めないといった理由で、一般の買主に敬遠される場合があります。
買主が見つからないまま値下げを重ねると、最終的な売却額が当初の想定を下回ることもあります。比べるべきは、売り出し価格ではなく「実際に売れる見込みの価格」です。
解体せず賃貸に再生する買取は、土地値以上になる場合がある
古い家は「建物の価値はゼロ、解体費の分だけ土地値から差し引く」と評価されることがあります。一方で当社は、建物を解体せずにリフォームして賃貸住宅として再生することを前提に査定します。
そのため土地値以上での買取が可能な場合があります。条件は物件によって異なるため、査定でご確認ください。
買い叩かれないために、査定額の根拠を聞く
買取でも、査定額の根拠は遠慮なく質問できます。査定を受けるときは、屋根・外壁・床下・設備などの状態をどう評価したか、リフォーム費用をどう見込んだか、解体せず賃貸に再生する前提か、何を差し引いたかを担当者に聞いてみましょう。複数社の説明を並べると比べやすくなります。
期間の違い――売却を急ぐなら買取が選択肢に
仲介は買主が見つかるまでの期間が読みにくい
仲介の流れは、査定→媒介契約→売り出し→内覧→条件交渉→売買契約→決済・引渡し（代金の受け渡しと物件の引渡し）です。買主が見つかるまでの期間は、物件や時期によって大きく異なります。
買取は査定から決済までを短くできる場合がある
買取では買主探しの工程がないため、現地確認・査定の後、条件がまとまれば契約と決済へ進めます。売却時期の見通しが立てやすいのが特徴です。
売却期限があるときの考え方
相続した実家の整理や住み替えなど、売却の期限や目安がある場合は、仲介で売り出す期間をあらかじめ決めておくと判断しやすくなります。遠方の空き家は、売れるまで固定資産税・見回り・草刈りの負担が続く点も含めて、早さと価格のどちらを優先するか考えましょう。
費用と手取りの違い――仲介手数料だけでなく総額で比べる
仲介手数料の上限は国が定めている
仲介手数料の上限は、国土交通省の告示（国が定めたルール）で決められています。国土交通省の消費者向けページでは、物件価格1,000万円（税抜）の場合の上限額が39.6万円（税込）という計算例が示されています。
2024年7月からは、物件価格800万円以下の宅地・建物（空き家に限りません）の売買の媒介で、通常の上限を超えて最大33万円（税込）まで受け取れる特例があります。価格の低い築古戸建では、手数料の負担が相対的に重くなる場合があります。いずれも「上限」で、実際の額は媒介契約で取り決めます。
2026年10月時点の情報です。出典：国土交通省「宅地建物取引業者が受けることができる報酬額について」
買取は仲介手数料がかからないことが多い
買取では不動産会社が直接の買主になるため、仲介手数料がかからないことが多いです。紹介会社を経由する場合などは扱いが異なることがあるため、見積書で確認しましょう。
当社買取なら仲介手数料0円・司法書士費用（売渡費用）0円です。
「売却額－諸費用＝手取り」で並べる
査定額だけでなく、売主が負担する費用を差し引いた手取りで比べることが大切です。仲介では、次のような費用が売主負担になる場合があります。
- 仲介手数料、売渡しの登記などにかかる司法書士費用
- 家財・残置物の処分費用
- 買主の希望に応じた修繕費や解体費
- 境界をはっきりさせるための測量費
必要な費用は物件と契約条件で変わるため、「この金額から何が引かれるのか」を両方の会社に確認しましょう。
契約不適合責任の違い――築古・空き家で差が出やすい
契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、引き渡した物件が種類や品質の面で契約内容に合っていなかった場合に、売主が負う責任です。2020年4月施行の民法改正で、旧称の「瑕疵担保責任」から変わりました。
買主は、追完請求（修理などを求めること）、代金の減額、損害賠償、契約の解除を求められます（民法562条〜564条）。
ただし買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、原則としてこれらの請求はできなくなります（民法566条）。売主が引渡しの時に不適合を知っていた、または重大な過失で知らなかった場合は、この期間の制限は適用されません。
2026年10月時点の情報です。出典：e-Gov法令検索「民法」
仲介では売主が責任を負う場合が多く、築古ほど重くなりやすい
仲介で一般の個人に売る場合、売主が個人でも契約不適合責任を負う可能性があります。築古戸建では、雨漏り・シロアリ被害・建物の傾き・給排水設備の不具合などが引渡し後に見つかることがあります。
責任を負わない特約や、責任を負う期間を短くする特約を結ぶこともあります。ただし特約があっても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れません（民法572条）。
知っている不具合は、売り方にかかわらず正直に伝えることが前提です。
買取では責任の範囲を取り決める場合がある
買取では、不動産会社が建物の状態を確認したうえで価格を決めます。当社も老朽化や雨漏りがある物件を現状のまま買い取る方針ですが、物件の状態や条件によっては、ご希望に添えない場合があります。
買取では契約条件により責任の範囲を取り決める場合があります。個別の条件は査定時にご相談いただき、契約書の内容をよくご確認ください。判断に迷う点は弁護士・司法書士などの専門家にご相談ください。
築古戸建・空き家・相続物件はどちらを選ぶ？状況別チェック
仲介が向きやすいケース
- 建物の状態が比較的良く、大きな修繕が要らない
- 駅や生活施設に近いなど、一般の買主に人気が出やすい立地
- 売却の期限がなく、時間に余裕がある
- 手間がかかっても、できるだけ高く売りたい
買取が向きやすいケース
- 雨漏り・シロアリ・傾きなど、建物に不具合がある
- 家財・遺品・残置物がそのまま残っている
- 再建築不可（今のルールでは建て替えできない土地）・狭小地・接道（道路への接し方）に問題があり、仲介では買主が付きにくい見込み
- 遠方に住んでいて、内覧や管理に通えない
- 売却後の契約不適合責任が心配
- 広告や内覧を避けて売りたい
買取業者を選ぶときの注意点
- 複数の会社から査定を取り、金額を比べたか
- 査定額の根拠の説明があるか
- 手数料・諸費用・残置物の扱い・引渡し時期が書面で示されているか
- 宅地建物取引業の免許番号が会社案内などに記載されているか
「今日決めてくれればこの金額」など、契約を急がせる会社には注意しましょう。納得できるまで説明を求めて構いません。
寝屋川市など北河内で売る場合
北河内の古くからの住宅地には、築年数の経った戸建や長屋（壁を共有して連なる住宅）も見られます。こうした物件は、雨漏り・傾き・シロアリなどの建物の状態と、接道や前面道路の条件によって、仲介と買取のどちらが向くかが分かれやすいといえます。
当社は寝屋川市・枚方市・門真市・大東市・四條畷市など北河内のほか、東大阪市・八尾市・松原市・富田林市・羽曳野市・堺市などでも買取実績があります。地域ごとの実績は買取実績ページでご覧いただけます。
相続した実家が北河内にあり、ご自身は遠方にお住まいの方も、郵送や電話でお手続きいただけます。ご相談はお問い合わせフォームからどうぞ。
後悔しない進め方――仲介に出す前に買取査定を並べる3ステップ
ステップ1：物件の状況と急ぎ度を書き出す
まず次の項目をメモにまとめると、譲れない条件も見えてきます。
- 築年数と、雨漏り・シロアリ・傾きなど把握している不具合
- 家財・残置物の量
- 名義（相続登記が済んでいるか、共有者はいるか）
- いつまでに売りたいか、希望の金額
実家を売却できるのは、原則として登記上の所有者です。法務省によると（2026年10月時点）、相続登記（相続人への名義変更）は2024年4月1日から義務化されています。共有名義なら相続人全員の合意も必要です。手続きは司法書士にご確認ください。
ステップ2：仲介査定と買取査定を取り、手取りで比べる
媒介契約を結ぶ前に、仲介と買取の査定を両方取っておくのがおすすめです。先に買取の金額を知れば、売り出し価格や売り出す期間を決めやすくなります。比べるときは「売却額－諸費用＝手取り」の形にそろえましょう。
ステップ3：条件が合う売り方を選ぶ
手取りと条件に納得できれば買取、時間をかけても高く売りたければ仲介、というように選びます。まず仲介で売り出し、売れなかった場合に買取を検討する進め方もあります。
この場合は、媒介契約の期間や解約の条件を事前に確認しておきましょう。当社の買取について詳しくは戸建物件の買取りページをご覧ください。
不動産の買取と仲介でよくある質問
- 買取と仲介、結局どちらが得ですか？
-
物件の状態と、何を優先するかで変わります。高く売ることを優先するなら仲介、早さ・現状のままの引渡し・費用の軽さを優先するなら買取が向く場合があります。両方の査定を取り、手取り額で比べると判断しやすくなります。
- 買取なら仲介手数料はかかりませんか？
-
買取では不動産会社が直接の買主になるため、仲介手数料がかからないことが多いです。他社に依頼する場合は、契約前に費用の内訳を確認しましょう。
- 雨漏りやシロアリ、残置物があっても売れますか？
-
仲介では買主が見つかりにくい場合がありますが、買取なら家財・遺品も含めて現状のままで相談できる場合があります。条件は物件によって異なります。
- 仲介で売れなかった物件を、後から買取に切り替えられますか？
-
切り替えられる場合があります。ただし媒介契約の期間中は、契約内容によって他社との取引に制限があることがあるため、契約書を確認し、仲介会社にも相談してください。
まとめ：買取と仲介は「手取り」と「責任」まで含めて比べる
- 違いの根本は「誰が買主か」。仲介は一般の買主、買取は不動産会社が買主です。
- 価格は仲介、早さ・手間の少なさ・費用の軽さは買取が有利な傾向があります。
- 築古戸建・空き家は、諸費用を引いた手取りと契約不適合責任まで含めて比べましょう。
- 最初の一歩は、仲介に出す前に買取査定も取り、並べて比べることです。
この記事の法令・制度に関する内容は2026年10月時点のものです。詳細は税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。
築古戸建・空き家の売却はファインプロフィットにご相談ください
ファインプロフィットは寝屋川市を拠点に、大阪府・京都府・兵庫県・奈良県の築古戸建を現状のまま買い取っています（物件の状態や条件によっては、ご希望に添えない場合があります）。仲介と買取で迷っている段階でも、買取査定を比較材料としてご利用ください。
- 当社買取なら仲介手数料0円・司法書士費用（売渡費用）0円
- 解体せずリフォームして賃貸再生するため、建物も評価して査定
- 家財・遺品がそのままでもご相談可能
