投資物件として長屋（テラスハウス）を検討している方に向けて、長屋投資のメリットとデメリットをまとめました。私自身も長屋を数件所有しています。その経験から、価格の安さや家賃の安定性といった利点だけでなく、ローンや建て替えの制約まで正直にお伝えします。
執筆：株式会社ファインプロフィット 代表取締役 藤井 健二
結論：長屋は価格が安く利回り（物件価格に対する年間家賃収入の割合）が期待でき、広さの割に家賃が下がりにくいため、条件を理解したうえでなら投資初心者の方も検討しやすい物件です。ただし、ローンも建て替えも難しいため、収益が見えやすい入居者付きの物件を手頃な価格で買うのが基本です。
この記事でいう「長屋（テラスハウス）」とは
長屋（テラスハウス）とは、隣の家と壁を共有して横につながった住宅のことです。この記事では、近年建てられているおしゃれなテラスハウスやタウンハウスではなく、築40年以上の古い長屋を指します。
長屋（テラスハウス）投資の4つのメリット
メリット1：価格が安く、高い利回りが期待できる
一戸建てや区分マンションなどの投資物件の中でも、長屋は価格が安く、利回りが高い物件が多いのが特長です。
メリット2：広さがあり、家賃が下がりにくい
長屋に多い間取りは、40㎡前後の3DKです。購入価格の割に広さがあるため、周辺の家賃相場から大きく下がりにくい傾向があります。
私は家賃を決めるとき、生活保護の住宅扶助（家賃分として支給される上限額）を参考にしています。上限額は地域や世帯の人数によって決まっており、最新の金額は物件がある市区町村の福祉事務所で確認できます。大阪の単身の方向けの物件では、私は家賃を38,000円〜40,000円程度に設定することが多いです。
生活保護を受けている方の入居を避けるオーナーもいますが、私は積極的に受け入れています。家賃は住宅扶助から支払われるため、私の経験では滞納はほとんどありません。万が一滞納があっても、市区町村の生活保護の担当課に相談すると、家賃を家主へ直接支払う「代理納付」に切り替えてもらえる場合があります。
メリット3：外壁塗装の費用を抑えられる
長屋は隣の家と壁がつながっているため、塗装する外壁の面積が少なくて済みます。2階建てまでなら簡易的な足場で施工できることも多く、外壁塗装の費用を抑えやすいのもメリットです。
メリット4：隣を買えれば資産価値が大きく上がる可能性
長屋は、壁を共有していることや土地が狭いことから、再建築不可（今の法律では建て替えができない土地）の物件が多くあります。しかし、隣の住戸も購入できれば、建て替えができる条件を満たし、資産価値が大きく上がる場合があります。
再建築できるかどうかは、土地の広さだけでなく道路への接し方などでも決まるため、自治体の建築指導課などでご確認ください。隣の住戸が売りに出たら、購入を検討する価値があります。
建て替えるには、つながっている住戸からの切り離しについて、ほかの所有者の同意などが必要になります。
長屋（テラスハウス）投資の3つのデメリット
デメリット1：隣の生活音が気になる
隣と壁を共有しているため、音や声が聞こえることがあります。音に敏感な方には選ばれにくい場合があります。
デメリット2：ローンが使えない場合が多い
現在の建築基準法に適合しない再建築不可の物件は、金融機関が担保として評価しにくく、ローンを使えない場合が多くあります。現金での購入を前提に考えておく必要があります。
デメリット3：建て替えができない
土地が狭く隣とつながっているため、単独では建て替えができません。土地としての価値が低いため、建物を修繕しながら使い続けることが前提になります。
初心者が長屋投資を始めるなら「入居者付き」を選ぶ
メリット・デメリットを総合すると、長屋は条件を理解したうえでなら、投資初心者の方も検討しやすい物件です。ただし、空室の物件を買ってリフォームし、入居者を探すまでには時間と手間がかかり、初心者の方には少しハードルが高くなります。
そこで、すでに入居者がいる「オーナーチェンジ物件」を、300万円〜500万円程度で利回りの良いものから購入するのがおすすめです。家主としての実績を作り、次の物件へ規模を広げる第一歩になります。
長屋投資でよくある質問
- 長屋と一戸建て、投資するならどちらが良いですか？
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少ない資金で高い利回りを狙うなら長屋、ローンの使いやすさや将来の売却のしやすさを重視するなら一戸建てが向いている場合があります。資金や目的に合わせて選ぶのがおすすめです。
- 再建築不可の長屋は売れますか？
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入居者がいて家賃収入がある長屋は、投資用として購入を検討する方がいます。当社でも長屋の買取のご相談を承っています。
- 生活保護の方を受け入れるときの注意点は？
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家賃を住宅扶助の上限額の範囲で設定すること、入居時に連絡先や支援の担当者を確認しておくことが大切です。代理納付の仕組みについては、市区町村の担当課にご確認ください。
まとめ：長屋は入居者付きの物件から始めるのがおすすめ
長屋（テラスハウス）は、価格が安く家賃が下がりにくい一方、ローンや建て替えに制約がある物件です。初めての方は、入居者付きの物件を手頃な価格で購入し、家主としての経験を積むところから始めてみてください。再建築の可否や税金については、自治体の窓口や税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。
この記事を書いた人：株式会社ファインプロフィット 代表取締役 藤井 健二
マンションデベロッパーで不動産の仲介や区分マンションの買取を担当。会社員時代に戸建投資を始め、手持ち資金700万円から3年半で戸建を13件まで買い進め、独立するころには家賃収入が年間1,000万円ほどになりました。2023年に株式会社ファインプロフィットを開業し、自らの投資経験をもとに、築古戸建の買取・販売・賃貸管理を行っています。経歴の数字は代表個人の実績で、今後の成果を保証するものではありません。代表挨拶はこちら
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