築古戸建投資の始め方は、資金計画→エリア→物件→収支確認→リフォームと購入→入居付けと管理→出口の順に進めるのが基本です。寝屋川市で築古戸建の買取・販売・賃貸管理を行う当社が、初心者の方に向けて各ステップの要点と空室・修繕のリスクをお伝えします。
結論：特に大切なのは、購入前に資金の合計と出口を決め、リフォームは見積りを取ってから判断することです。修繕費・空室・管理の手間があり、利益が約束された投資ではありません。相談できる販売・管理会社を持つことが現実的な第一歩です。
築古戸建投資とは、築年数がたった中古の戸建（築古戸建）を比較的安く購入し、必要なリフォームをして賃貸に出し、家賃収入を得る投資です。収益の目安には表面利回り（年間の家賃収入を物件価格で割った割合）が使われ、最終的に物件を持ち続けるか売るかの計画を出口戦略と呼びます。各ステップの詳しい内容は、関連記事でもご案内します。
全体の流れは次の図のとおりです。
【ステップ1】資金計画：何にいくら必要かを先に整理する
向いている人・向かない人
築古戸建投資を検討しやすいのは、次のような方です。
- 自己資金や毎月の収入に余裕があり、急な修繕費に対応できる
- 見積りの比較や業者とのやりとりなど、一定の手間を受け入れられる
- 短期の売買ではなく、数年単位で持つ前提で考えられる
反対に、すぐ現金化したい方、修繕や管理の手間を受け入れにくい方、空室が続くと生活費に響く方は、慎重に検討してください。
必要資金は4つに分けて考える
必要な資金は物件価格だけではありません。次の4つの合計で考えます。
- 物件価格：売買契約の代金
- 諸費用：仲介手数料、登記費用（登録免許税・司法書士報酬）、不動産取得税、印紙税、火災保険料など
- リフォーム費：入居者を募集できる状態にするための工事費
- 予備費：購入後すぐ必要になりやすい修繕や、雨漏り・設備の故障など想定外の出費に備えるお金
金額は物件の状態や工事の範囲で大きく変わります。物件ごとに4つを合計した試算を出してもらうと比べやすくなります。
購入時にかかる主な税金（2026年10月時点）
| 税金 | 主な内容 |
|---|---|
| 不動産取得税（大阪府） | 標準税率4%。土地・住宅は令和9年（2027年）3月31日までの取得なら3% |
| 登録免許税（所有権移転） | 土地は1,000分の20（令和11年（2029年）3月31日までは1,000分の15）、建物は1,000分の20 |
| 印紙税（売買契約書） | 令和9年（2027年）3月31日までに作成した契約書は軽減あり（例：500万円超1,000万円以下は5千円） |
不動産取得税は土地や建物を取得したときにかかる税、登録免許税は登記のときにかかる税です。どちらも原則として、購入代金ではなく固定資産課税台帳（固定資産税のもとになる土地・建物の価格を登録した台帳）の価格をもとに計算します。
自分が住む住宅向けの登録免許税の軽減は、賃貸用には通常あてはまりません。築古の戸建は不動産取得税の中古住宅の控除を受けられない場合もあり、税額は物件ごとに異なります。
出典：大阪府「不動産取得税」、国税庁タックスアンサー番号7191（登録免許税）・7108（印紙税）（2026年10月時点）。適用の可否は司法書士や府税事務所にご確認ください。
現金で買うか、融資を使うか
融資（ローン）を使うと手元の資金を残しやすい一方、毎月の返済が発生します。返済額は、空室が続いても生活費を圧迫しない範囲で考えましょう。融資の条件は金融機関・借りる方の収入・物件によって変わります。
【ステップ2】エリアを決める：自分で見に行ける範囲から考える
賃貸の需要を確かめる方法
戸建の賃貸は、借りたい人がいるエリアかどうかで結果が大きく変わります。購入前に次の方法で確かめましょう。
- 地元の賃貸仲介会社に、戸建の募集状況や借り手に人気の条件を聞く
- 賃貸の情報サイトで、似た戸建の募集家賃や、長く掲載が続いている物件を見る
寝屋川市など北河内で考えるときの視点
車を使う世帯を想定するなら、駐車場が何台分あるかを見ておきます。駅・学校・スーパーまでの距離も、地図と現地で物件ごとに比べておくと判断しやすくなります。
当社は寝屋川市・枚方市・門真市・守口市など北河内のほか、東大阪市・八尾市・松原市などでも築古戸建の取り扱い実績があります。土地勘のあるエリアや休日に通える範囲から検討すると、入居後の対応もしやすくなります。
遠方の物件を選ぶ場合
遠方の物件は、内見や修繕の立ち会いに行きにくくなります。現地で募集や修繕の手配に対応できる管理会社があるかを、購入前に調べておきましょう。
【ステップ3】物件を探して見る：建物の劣化と権利関係を確認する
築古戸建で確認したい劣化
当社は築古戸建を買い取り、解体せずリフォームして賃貸として再生する事業を行っています。劣化があっても、修繕の範囲と費用を見積もれれば検討の対象になる場合があります。内見では次の点を見ておくと、修繕費の見通しを立てやすくなります。
- 雨漏り：天井や押入れのシミ、屋根・外壁のひび
- シロアリ：床下の木部の傷み、床のきしみや沈み
- 傾き：建具の開け閉めのしにくさ、床の傾き
- 給排水：水の出や流れ、配管の古さ
気になる点は購入前に販売会社へ問い合わせ、見積りにつなげます。建物状況調査（インスペクション：専門の検査者が建物の劣化状況を調べること）を使う方法もあります。
再建築不可・借地権付き・長屋の注意点
次の物件は価格を抑えやすい場合がある一方、融資や売却で条件がつきやすい点に注意が必要です。
- 再建築不可：今の建物を壊すと建て替えができない土地
- 借地権付き：土地を借りて建物を所有する形
- 長屋（テラスハウス）：壁を共有して連なる住宅
当社も長屋や借地権付戸建を扱っています。はじめての方は、仕組みと売るときの見通しを理解してから検討しましょう。
空室物件か、オーナーチェンジ物件か
オーナーチェンジ物件（入居者が住んだまま所有者だけが変わる物件）は購入直後から家賃収入が見込める一方、室内を確認できない場合が多くあります。空室物件は中を見てリフォーム内容を決められますが、入居者探しから始まります。
【ステップ4】収支を確認する：表面利回りだけで判断しない
表面利回りと実質利回りの違い
実質利回りは、家賃収入から管理費・修繕費・税金・保険料などの支出を差し引き、購入時の諸費用も含めて計算する利回りです。築古戸建は修繕費がかさむと、実質利回りが表面利回りより下がります。
試算では空室期間も見込み、家賃が入らない月があっても返済や支出を続けられるかを確かめます。
保有中の税金の基本（2026年10月時点）
家賃収入は不動産所得（不動産の貸付けによる所得）となり、「総収入金額−必要経費」で計算します。必要経費には固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などが含まれます。
建物は減価償却（購入費用を耐用年数にわたって分けて経費にすること）の対象です。中古の建物は、使える期間を見積もれない場合、簡便法（法定の耐用年数と経過年数から計算する方法）で耐用年数を出せます。
不動産所得の赤字は、給与所得などと損益通算（赤字と黒字を相殺すること）できる場合があります。ただし、土地を取得するための借入金の利子に当たる部分は、損益通算の対象外です。
出典：国税庁タックスアンサー番号1370・1391・2100・5404（2026年10月時点で確認。令和8年（2026年）4月1日現在の法令等）。土地と建物の価格の分け方や耐用年数の計算は個別に異なるため、税理士にご確認ください。
【ステップ5】リフォーム計画と購入：見積りを取ってから契約へ進む
リフォームは見積りを取ってから判断する
購入前に、工事を「募集に最低限必要な工事」と「募集力を高めるための工事」に分けて見積りを取りましょう。その金額を収支の試算に入れてから購入を判断します。当社はリフォームにも対応しています。
売買契約から引き渡しまでの流れ
- 購入の申込み
- 重要事項説明（契約前に、宅地建物取引士から物件や取引条件の説明を書面で受ける）
- 売買契約
- 決済・引き渡し（代金の支払いと所有権移転登記）
重要事項説明は、宅地建物取引業法にもとづき宅地建物取引業者が契約前に行うものです（2026年10月時点、国土交通省の資料による）。契約不適合責任（引き渡した物件が契約の内容と違ったときの売主の責任）の範囲や期間も、説明と契約書で確かめておきます。
購入時に確認したい書類と状況
- 登記：登記簿で所有者や権利関係（借地権や、ローンの担保として設定される抵当権など）を見る
- 境界：隣地との境界がはっきりしているか
- 残置物：家財が残っている場合、撤去を売主・買主のどちらが行うか
【ステップ6】入居付けと管理：自主管理か管理委託かを決める
募集条件の決め方
募集では、家賃、敷金・礼金、ペットの可否、高齢の方の入居、駐車場の扱いなどを決めます。周辺の似た戸建の募集状況を見て、地元の賃貸仲介会社の意見も聞くと、条件のずれを防ぎやすくなります。
自主管理と管理委託の違い
自主管理は管理料がかからない一方、家賃の入金確認、入居者からの連絡、修繕の手配、退去の立ち会いまで自分で対応します。管理料を抑えたい方で、自分で対応する時間がある場合に向く方法です。
管理委託は管理料がかかる分、こうした手間を減らせます。平日の対応が難しい方や遠方の物件を持つ方は、管理会社への委託を検討するとよいでしょう。当社は賃貸付け・賃貸管理にも対応しています。
退去時の原状回復（借りたときの状態に戻すこと）の費用負担は、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（平成23年（2011年）8月公表）が一般的な基準として参考になります（2026年10月時点。法的拘束力はありません）。
空室が続いたときの見直し方
空室が続く場合は、家賃や初期費用などの募集条件、設備、写真や紹介文、募集を依頼する仲介会社の数を順に見直します。家賃を下げる前に、ペット可など条件の幅を広げる方法もあります。
【ステップ7】出口戦略と2戸目：売る・持ち続ける・増やす道筋を持つ
持ち続けるか、売るかを考えておく
持ち続けて家賃を得るか、一定の時期に売却するかを購入前から考えておくと、選ぶ物件も変わります。
築年数が進むと、買い手の幅や融資の条件が変わる場合があります。売る時期の目安も持っておきましょう。
2戸目以降の考え方
2戸目は、1戸目の運営で実際の収支と手間をつかんでから考えると、計画を立てやすくなります。戸数が増えると、空室や修繕が重なったときの負担も大きくなります。
当社のFPセット販売は、戸建を2戸以上まとめて購入する場合にローンを利用できる販売方法です。利用の可否は審査や条件によるため、個別にご相談ください。
築古戸建投資の始め方でよくある質問
- 築古戸建投資はいくらから始められますか？
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物件・エリア・工事の内容によって大きく異なるため、一概には言えません。物件価格・諸費用・リフォーム費・予備費の4つを合計して考えます。気になる物件がある場合は、お問い合わせください。
- 初心者でも築古戸建投資は始められますか？
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始められる場合はありますが、修繕・空室・管理の負担があります。相談できる販売会社や管理会社を持ち、自分の資金の範囲で始めることが大切です。
- 築古戸建でも融資は使えますか？
-
使える場合がありますが、条件は金融機関・借りる方の収入・物件によって変わります。購入を決める前に金融機関へ相談し、最新の条件を確認してください。
- 管理は自分でやる必要がありますか？
-
自主管理と管理会社への委託のどちらも選べます。手間を減らしたい場合は委託を検討するとよいでしょう。当社は賃貸付け・賃貸管理にも対応しています。
まとめ：築古戸建投資は資金と出口を先に決めて始める
7ステップを順にたどると、始める前に決めること・買う前に確かめることが整理できます。はじめての方は、次の点でつまずきやすいため注意しましょう。
- 価格の安さだけで物件を決めてしまう
- 予備費を用意せず、購入後の修繕で資金が足りなくなる
- 売るときの見通しを考えずに買ってしまう
- 管理の方法を決めないまま入居者を募集する
一方で、空室・修繕・管理の手間というリスクもあります。税金・登記・融資の詳細は、税理士・司法書士等の専門家や金融機関にご確認ください。
この記事を書いた会社：株式会社ファインプロフィット（大阪府寝屋川市石津南町28-1／宅地建物取引業 大阪府知事(1)第64202号）。2023年3月21日に開業し、築古戸建の買取・販売、売買・賃貸仲介、リフォームのほか、購入後の賃貸付け・賃貸管理まで自社で対応しています。対応エリアは大阪府・京都府・兵庫県・奈良県です。
築古戸建投資の物件探しはファインプロフィットへ
はじめての1戸目の物件探しから購入後の管理まで、ファインプロフィットにご相談ください。詳しくは戸建投資物件の販売ページをご覧ください。
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- 購入後の賃貸付け・賃貸管理にも対応
