雨漏りやシロアリ被害がある家の売却を考えているものの、「売った後に請求されないか」と不安な方は少なくありません。この記事では、告知義務と契約不適合責任の考え方、告知書の書き方、修理して売る・現状で売る・買取の3つの売り方の比べ方を解説します。
寝屋川市で築古戸建の買取・販売・リフォーム・賃貸管理を手がけるファインプロフィットが、買取業者の視点でお伝えします。
結論：雨漏り・シロアリがある家も、売却できる場合があります。知っている不具合は告知書に書いて買主に伝えるのが基本で、「現状渡し」の特約があっても、知りながら告げなかった場合は責任を問われるおそれがあります。
修理費が出せない、または修理費が売値を上回りそうなときは、現状のまま買い取る業者に査定を頼む方法があります。当社は現状のまま買い取り、仲介手数料0円・司法書士費用（売渡費用）0円です（戸建物件の買取りについて）。
雨漏り・シロアリがある家は売れる？まず知っておきたい前提
売却できる場合と、価格が下がりやすい理由
雨漏りやシロアリ被害があっても、家を売ること自体はできます。ただし、買主は購入後の修繕費を見込んで値引きを求めることが多く、価格は下がりやすくなります。建物の状態によっては、買主の住宅ローンの審査が通りにくい場合もあります。価格への影響の大きさは被害の範囲や修理の要否で変わるため、まず現状を把握することが出発点です。
雨漏りとシロアリは扱い方が違う
雨漏りは、どこから水が入っているのか原因箇所の特定が難しく、修理の範囲が読みにくい場合があります。
シロアリは、被害が今も進んでいるのか、過去の痕跡なのかで扱いが変わります。国土技術政策総合研究所（国土交通省の研究機関）の資料では、木造住宅の劣化の主な原因は腐朽（菌によって木材が腐ること）とシロアリによる蟻害（ぎがい）とされ、床下の防湿・換気が重要とされています（2026年10月時点、出典：国総研の資料）。
寝屋川市など北河内の築古戸建でのご相談
当社は寝屋川市を拠点に、北河内をはじめとする大阪府内の築古戸建を扱っています。雨漏りやシロアリを理由に売却をためらう方からのご相談もお受けしています。
雨水や湿気の影響が出やすいのは、小屋裏（屋根裏）の雨じみ、床下の湿気やシロアリの跡、外壁のひび割れ、サッシまわりのすき間などです。築年数が古く、長く空き家だった家ほど、こうした変化に気づくのが遅れやすくなります。
雨漏り・シロアリの告知義務と契約不適合責任（2026年10月時点）
契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、引き渡した物件が種類・品質・数量の面で契約の内容に合っていない場合に、売主が買主に対して負う責任です。2020年4月1日に施行された改正民法で、それまでの「瑕疵担保責任」が契約不適合責任に整理されました。「隠れた欠陥か」ではなく、「契約の内容に合っているか」で判断される点が特徴です。
民法の契約不適合責任の規定では、買主は主に次の4つを求めることができるとされています。
- 追完請求：修補（直すこと）などを求める
- 代金減額請求：代金を減らすよう求める
- 損害賠償請求：生じた損害の賠償を求める
- 契約の解除：契約をなかったことにする
つまり、雨漏りやシロアリ被害を伝えずに売り、引き渡し後に見つかると、修理費の負担や代金の減額を求められるおそれがあります。
売主はいつまで責任を負うのか
民法では、買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しないと、原則としてこれらの権利を主張できなくなるとされています。ただし、売主が引き渡しの時に不具合を知っていた場合や、重大な過失で知らなかった場合は、この期間の制限は適用されないとされています。
個人どうしの売買では、売主が責任を負う期間を短くしたり、責任を負わないとしたりする特約が使われる場合があります。特約の内容は契約書でよく確認しましょう。
宅建業者が売主になる場合との違い
宅地建物取引業法では、宅建業者（不動産会社）が自ら売主となる場合、民法より買主に不利な特約は原則として無効とされています。例外は、通知の期間を引き渡しから2年以上とする特約です。個人の方が売主の場合はこの制限の対象外のため、責任の範囲は契約ごとに確認しましょう。
2026年10月時点の情報です。出典：法務省「民法（債権関係）の改正に関する説明資料等」、e-Gov法令検索「民法」「宅地建物取引業法」。個別の事情は弁護士にご確認ください。
「現状渡し」でも安心できない？免責特約と告知書の書き方
免責特約があっても責任が残るケース
「現状渡し」「契約不適合責任を負わない」という特約（免責特約）を付けて売る場合でも、注意が必要です。民法では、責任を負わない旨の特約をしても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れないとされています。
雨漏りやシロアリ被害を知っていて黙っていた場合は、特約があっても責任を問われる場合があります。反対に、不具合を告知書に書き、買主が了承したうえで契約すれば、その不具合は契約の内容に含まれ、後のトラブルを防ぎやすくなります。
物件状況等報告書（告知書）に書くこと
仲介で売る場合、売主は不動産会社から告知書（物件状況等報告書。売主が知っている建物の状態を買主に伝える書面）の作成を求められるのが一般的です。雨漏り・シロアリについては、次の内容を書きます。
- 雨漏り：発生した箇所・時期、補修の内容と時期
- シロアリ：被害の箇所、駆除や予防工事の時期と内容
- 分からないこと：推測で書かず「不明」と書く
書き方で迷いやすい点
迷いやすいのが「昔直したので、今は大丈夫だと思う」というケースです。過去に直した不具合も、伝えるのが基本です。「◯年ごろ屋根を補修。その後の状態は不明」のように、事実と分からない点を分けて書くと誤解を防げます。
雨漏り・シロアリの家は修理して売る？現状で売る？3つの選択肢
状況別の選び方を図にまとめました。
修理してから売る場合
修理費を用意でき、原因がはっきりしていて直す範囲が限られる場合は、修理してから売る方法があります。見た目の印象が良くなり、買主の不安を減らせる点がメリットです。
一方で、費用と工期がかかり、修理費をそのまま売値に上乗せできるとは限りません。直した内容は、告知書に補修歴として書きます。
現状のまま仲介で売る場合
修理せず、不具合を告知したうえで仲介で買主を探す方法です。修理費はかかりませんが、値引き交渉を受け入れられること、買主が見つかるまで待てることが前提になります。
個人の買主に売る場合は、契約不適合責任をどこまで負うかを特約で決めます。古い家では、土地として売るために解体を求められることもあります。
不動産会社に買取してもらう場合
修理費が出せない場合や、引き渡し後の責任が心配な場合は、不動産会社に直接買い取ってもらう方法があります。買主探しを待つ必要がなく、修理をしないまま相談できる場合があります。
価格は仲介より低くなる場合がありますが、修理費や仲介手数料はかかりません。比べるときは手元に残る金額で見ましょう。
| 項目 | 修理して売る | 現状のまま仲介 | 買取 |
|---|---|---|---|
| 修理費 | 売主が負担 | かからない | かからない |
| 手間・期間 | 工事と買主探しで時間がかかる | 買主が見つかるまで待つ | 買主探しの期間が不要な場合があります |
| 価格 | 修理費を回収できるとは限らない | 値引き交渉が入りやすい | 仲介より低くなる場合があります |
| 引き渡し後の責任 | 契約不適合責任を負う場合がある | 特約で範囲を決める | 契約条件により取り決める |
修理費と売値を比べる判断の手順
- 修理の見積りを取り、修理費の目安をつかむ
- 修理後の想定売却額と、現状のまま売る場合の値引き幅を不動産会社に聞く
- 修理費や手数料などを差し引いた、手元に残る金額で比べる
修理費が、修理によって上がる売値を上回りそうな場合は、現状のまま売るか買取を検討しましょう。
売却前に調べておくとよいこと（インスペクション・シロアリ調査）
建物状況調査（インスペクション）とは
建物状況調査（インスペクション）は、建物の構造上主要な部分や、屋根・外壁・開口部（窓や出入口）など雨水の浸入を防ぐ部分を、専門家が目視や計測で調べるものです。
2018年4月から、宅建業者は中古住宅の媒介契約（売却の仲介を頼む契約）の際に、調査を行う者の紹介に関する事項を書面に記載することなどが求められています。
2024年4月1日の改正では、標準媒介契約約款（国が示す媒介契約のひな形）に、調査は不具合の有無を判定するものではないといった調査の限界が明記されました。
2026年10月時点の情報です。出典：国土交通省「既存住宅流通について（建物状況調査（インスペクション）活用に向けて）」
シロアリ・雨漏り調査を入れるかの判断
仲介で売る場合、調査結果は告知書と合わせて買主が判断する材料になる場合があります。一方、買取を予定している場合などは、売主が先に調査や駆除をしなくてよいこともあります。費用をかける前に、売却先に相談すると判断しやすくなります。
「無料で床下を点検します」といった訪問勧誘で不安をあおられ、駆除や工事を契約してしまう相談があると、自治体の消費生活情報で注意が呼びかけられています（2026年10月時点、出典：茨城県の消費生活情報）。慌てて契約せず、困ったときは消費者ホットライン188に相談しましょう。
相続した実家で状態が分からない場合
相続した実家は、雨漏りや駆除の履歴が分からないことがよくあります。分かる範囲で書き、分からない点は「不明」と告知します。親の書類の中に、工事の契約書や領収書が残っていないか確認してみましょう。
当社（ファインプロフィット）の雨漏り・シロアリがある家の現状買取
雨漏り・シロアリ・傾きがあっても現状のまま買取
株式会社ファインプロフィット（大阪府寝屋川市石津南町28-1／宅地建物取引業 大阪府知事(1)第64202号）は、雨漏り・シロアリ・傾きがある家、老朽化した家、訳あり物件も現状のまま買い取っています。家財や遺品が残ったままでもご相談いただけます。
価格や責任の範囲などの条件は査定の際にご相談ください。遠方にお住まいの方も、郵送や電話でお手続きいただけます。
仲介手数料0円・司法書士費用0円で手元に残る金額が変わる
仲介で売る場合は、成約時に仲介手数料がかかり、修理して売るなら修理費も必要です。当社買取なら仲介手数料0円・司法書士費用（売渡費用）0円です。売値だけでなく、手元に残る金額で比べましょう。
解体せず賃貸住宅として再生する方針
当社は買い取った築古戸建を解体せず、リフォームして賃貸住宅として再生しています。建物も活かす前提のため、物件によっては土地値以上での買取が可能な場合があります。
投資家の目線では、築古戸建は家賃収入を生む建物として見られる場合があり、解体前提の土地としての評価とは見方が異なります。雨漏りやシロアリがあっても、直して貸せる建物かどうかが判断の分かれ目になります。
寝屋川市・枚方市・門真市・大東市・四條畷市など北河内のほか、東大阪市・八尾市・松原市・富田林市・羽曳野市・堺市などでも買取実績があります。詳しくは戸建物件の買取りのページをご覧ください。
雨漏り・シロアリがある家を売る前の準備と相談先
まず手元で整理するもの
- 登記事項証明書（登記簿）や権利証など、所有者が分かる書類
- 固定資産税の納税通知書
- 過去の修理・駆除・予防工事の見積書や領収書
- 雨漏りのしみ、シロアリの跡など被害箇所の写真
専門家に相談するタイミング
売却で利益が出たときの税金は税理士、相続登記などの名義変更は司法書士、買主とのトラブルや責任の範囲の判断は弁護士が相談先です。詳細は弁護士・税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。
雨漏り・シロアリがある家の売却でよくある質問
- 雨漏りは直してからでないと売れませんか？
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修理しなくても売却できる場合があります。現状のまま売るときは、雨漏りの状態を告知書に書き、契約書にも反映させることが大切です。
- シロアリ被害を知らずに売り、後から見つかったら責任を問われますか？
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売主が知らなかった場合でも、契約不適合責任の対象になる場合があります。責任の範囲は、特約の内容や買主が通知した時期などによって変わります。個別の事情は弁護士にご相談ください。
- 過去に直した雨漏りも告知が必要ですか？
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補修した不具合も伝えるのが基本です。告知書に補修の時期と内容を書き、分からない点は「不明」と記載しましょう。
- 「現状渡し」「免責」の特約があれば、買主から請求されませんか？
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売主が知りながら告げなかった不具合は、特約があっても責任を問われる場合があります。知っている不具合は告知書に書いておくことが前提です。
- 買取に出すと、仲介とは何が違いますか？
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買取は不動産会社が直接買主になるため、買主を探す期間がかからず、修理せずに相談できる場合があります。価格は物件ごとに異なり、仲介より低くなる場合もあります。
まとめ：雨漏り・シロアリがある家は、告知したうえで売り方を比べる
雨漏り・シロアリがある家も売却できる場合がありますが、知っている不具合は告知書に書いて買主に伝えるのが基本です。そのうえで、3つの売り方を費用・手間・引き渡し後の責任と、手元に残る金額で比べましょう。
この記事の法令に関する内容は2026年10月時点のものです。詳細は弁護士・税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。
雨漏り・シロアリがある家の売却はファインプロフィットにご相談ください
ファインプロフィットは寝屋川市を拠点に、大阪府・京都府・兵庫県・奈良県の築古戸建を現状のまま買い取っています。修理費が出せない家、被害の程度が分からない家、相続した実家もご相談ください。
- 当社買取なら仲介手数料0円・司法書士費用（売渡費用）0円
- 解体せずリフォームして賃貸再生するため、土地値以上での買取が可能な場合があります
- 家財・遺品がそのままでもご相談可能
