「古い家は解体して更地にしないと売れない」と思っていませんか。古家付き土地は、解体せずにそのまま売る方法もあります。この記事では、古家付き土地を解体せずに売るメリット・デメリット、更地や買取との比べ方、売り出し前の準備と手順を、寝屋川市の買取業者ファインプロフィットが解説します。
結論：古家付き土地は解体せずに売ることができます。解体費の先払いや固定資産税の上昇を避けられる一方、価格交渉や建物の責任範囲には注意が必要です。「古家付き土地として仲介で売る」「現状のまま買取業者に売る」「解体して更地で売る」を比べてから決めるのがおすすめです。
古家付き土地とは？解体せずに売れる理由
「中古戸建」との違いは売り出し方
古家付き土地とは、古い建物が建ったままの土地を「土地が主役」の物件として売り出すことです。同じ物件でも、建物に住むことを前提にすると「中古戸建」、土地として見てもらうと「古家付き土地」になります。
どちらで売り出すかに法律上の決まりはありません。建物の状態や立地、想定する買主に合わせて選びます。
解体せずに売れるのは「買う人の目的」が複数あるから
古家付き土地を検討する買主には、主に次のような人がいます。
- 建て替えたい人：自分で解体業者を選び、新築したい
- リフォームして住みたい人：新築より費用を抑えて住まいを持ちたい
- 賃貸用に再生したい投資家・買取業者：リフォームして貸し出したい
更地にすると、建物を活かしたい買主は対象から外れます。建物を残すことで、買主の幅を広げられる場合があるのが、解体せずに売る大きな理由です。
古家付き土地を解体せずに売るメリット
解体費を先に負担しなくてよい
解体費は、建物の大きさや構造、前面道路の広さ、残置物（前の持ち主が残した荷物）の量などで大きく変わります。解体してから売る場合は、売れる前に売主が費用を用意しなければなりません。
古家付き土地のまま売れば、この先払いが不要です。手元の資金に余裕がない場合や、相続した実家でまだ費用分担が決まっていない場合にも検討しやすい方法です。
売れるまで固定資産税の特例が続く
住宅が建つ土地は「住宅用地特例」により固定資産税が軽くなり、小規模住宅用地（住宅1戸あたり200㎡までの部分）は課税標準（税額の計算のもとになる金額）が評価額の6分の1になります（2026年10月時点、寝屋川市「土地の評価と課税」）。
税額は毎年1月1日時点の状況で決まります。解体して更地のまま年を越すと、翌年度の税負担が増える場合があります。売却まで時間がかかりそうなら、建物を残しておく方が負担を抑えやすくなります。
ただし、管理が行き届かず「管理不全空家」「特定空家」として勧告を受けると、建物があっても特例が外れます（2026年10月時点、国土交通省のガイドライン）。売却までの間も、換気や草刈りなどの管理は続けましょう。
解体の手続きや近隣対応をしなくてよい
解体工事では、規模にかかわらずアスベスト（石綿）の事前調査が必要で、一定規模以上は行政への報告も求められます（大気汚染防止法。2026年10月時点、環境省・各自治体の案内）。工事前の近隣へのあいさつや、解体後の「建物滅失登記」（建物がなくなったことを登記する手続き）も必要です。
遠方に住んでいる方や、仕事で時間が取れない方にとって、こうした手続きを省けるのは大きな利点です。
解体せずに売るデメリットと注意点
「土地値−解体費」で値引き交渉されやすい
建て替え目的の買主は、解体費を自分で負担します。そのため、土地の相場から解体費を差し引いた金額で価格を考えることが多く、値引きを求められる場合があります。
事前に解体業者の見積もりを取っておくと、値引き額が妥当かどうかを判断しやすくなります。見積もりは「解体するため」ではなく「交渉の根拠を持つため」に取る、という考え方です。
建物の不具合の責任（契約不適合責任）をどうするか
契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容と違ったときに売主が負う責任です（民法第562条以下）。古い建物は雨漏りやシロアリ被害などが後から見つかりやすく、買主から修補や代金減額を求められるおそれがあります。
個人の売主の場合、契約書に「建物については契約不適合責任を負わない」という特約（免責特約）を入れる方法があります。ただし、売主が知っていながら伝えなかった不具合は免責されません（民法第572条）。把握している不具合は、物件状況報告書（物件の状態を買主に伝える書面）に正直に書きましょう。
境界・地中埋設物・残置物の扱いを決めておく
古い家の敷地は、隣地との境界標が見当たらない、測量図が古いといったケースがあります。また、建物の下に古い基礎や浄化槽、井戸などの地中埋設物（地面の下に残った物）が残っている場合もあります。
これらは解体するまで見えないことが多く、後のトラブルになりやすい点です。境界確定を売主・買主のどちらが行うか、埋設物が出た場合の負担、家財を誰が片付けるかを、契約前に決めておきましょう。
建物の状態が悪いと買主が見つかりにくい
傾きや大きな雨漏りがあると、一般の買主には「どこまで直せば住めるのかわからない」と敬遠されやすくなります。その場合は、建物の再生を前提に買い取る業者に相談すると、話が進みやすくなる場合があります。
古家付き土地・更地・買取の比較｜どの売り方を選ぶ？
3つの売り方の比較表
| 比較項目 | 古家付き土地（仲介） | 更地にして売る（仲介） | 現状のまま買取 |
|---|---|---|---|
| 解体費 | 売主負担なし（値引きの可能性） | 売主が先に負担 | 売主負担なし |
| 固定資産税 | 特例が続く | 翌年度から上がる場合あり | 売却までの短期間で済む場合が多い |
| 売却価格 | 相場を目指せるが値引き交渉あり | 土地として相場で比べやすい | 仲介より低くなる場合がある |
| 売却までの期間 | 買主が見つかるまで | 解体期間＋買主探し | 条件が合えば短期間 |
| 建物の不具合の責任 | 免責特約の交渉が必要 | 建物の責任はなくなる | 免責で相談できる場合がある |
| 仲介手数料 | かかる | かかる | かからない（直接買取の場合） |
状況別の選び方の目安
- 古家付き土地（仲介）：立地がよく土地を探す人が多いエリア。時間に余裕がある
- 更地にして売る：建物の傷みが激しく、新築用地としての需要が高い。解体費を用意できる
- 現状のまま買取：雨漏り・シロアリ・残置物がある、遠方で管理できない、早く現金化したい
寝屋川市や北河内には、道路が狭い住宅地や連棟の家（長屋）も多くあります。こうした物件は解体の費用や手間が大きくなりやすいため、解体前に複数の売り方を比べることが大切です。
解体せずに売る前に確認したい3つのこと
再建築できる土地か（接道義務）
建物を建てる敷地は、建築基準法上の道路（原則として幅員4m以上）に2m以上接している必要があります（接道義務）。満たさない「再建築不可」の土地は、解体すると新しい家を建てられません。
再建築不可の可能性がある場合は、解体せずに建物を活かして売ることが重要です。前面道路の扱いは、市役所の建築指導の窓口で確認できます。
名義と相続人の合意
売却できるのは登記上の所有者です。相続した家の場合は、相続登記（名義を相続人に移す手続き）を済ませる必要があります。2024年4月1日から相続登記は義務化されており、取得を知った日から3年以内の申請が必要です（2026年10月時点、法務省「相続登記の申請義務化について」）。
相続空き家の3,000万円特別控除が使えるか
亡くなった親が一人で住んでいた家（昭和56年5月31日以前の建築など）を相続して売る場合、一定の要件を満たすと譲渡所得（売却による利益）から最大3,000万円を控除できる特例があります。
この特例は、以前は売主が売る前に耐震改修するか取り壊す必要がありました。2024年1月1日以後の売却では、売却した年の翌年2月15日までに耐震基準に適合させるか、全部を取り壊した場合も対象になり得ます。古家付きのまま売る場合でも、売却後の取り壊しなどの段取りを買主と取り決めておけば、適用を検討できる場合があります（2026年10月時点、国税庁「No.3306」）。
そのほか、2027年12月31日までの売却、売却代金1億円以下、相続人が3人以上なら1人あたり上限2,000万円などの要件があります。
特例の適用には市区町村が交付する確認書なども必要です。買主が取り壊す前提の取引で特例を使えるかは個別の判断になるため、国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を確認し、契約前に税理士・税務署にご相談ください。
古家付き土地を解体せずに売る5つの手順
売却までの流れ
- STEP1 書類をそろえる：登記簿、固定資産税の納税通知書、測量図・建築確認の書類（あれば）
- STEP2 物件の状態を把握する：雨漏り・シロアリ・傾き・残置物・境界標の有無を確認
- STEP3 解体費の見積もりを取る：値引き交渉の根拠にする（解体するかは後で決める）
- STEP4 仲介と買取の両方で査定を受ける：価格・期間・費用・責任の範囲を比べる
- STEP5 契約条件を決める：免責特約、境界、残置物、引き渡し時期を書面で確認
査定で聞いておきたい質問
- 解体前提の査定か、建物を活かす前提の査定か
- 古家付き土地と中古戸建、どちらで売り出す想定か
- 建物の契約不適合責任を免責にできるか
- 残置物の片付けや境界確定の費用は誰が負担するか
800万円以下の「低廉な空家等」を仲介で売る場合、事前の説明と合意があれば、売主が支払う仲介手数料の上限が33万円（税込）になる場合があります（2026年10月時点、国土交通省「不動産流通について」）。費用の内訳も各社で比べておきましょう。
ファインプロフィットが古家付き土地を解体せずに買い取れる理由
建物を賃貸住宅として再生する
当社は寝屋川市を拠点に、築古戸建を買い取り、リフォームして賃貸住宅として再生し、戸建投資をしたい方へ販売しています。建物を壊さずに活かすため、「土地値−解体費」だけでなく、建物の価値も査定に含められる場合があります。
そのため、解体前提では値段が付きにくい物件でも、土地値以上での買取を検討できる場合があります。再生の考え方は「ボロ戸建投資」と言わないで！！でもご紹介しています。
現状のまま・費用を抑えて売れる
雨漏り・シロアリ・傾き・家財や遺品が残っている物件も、そのままご相談いただけます。当社が直接買い取る場合、仲介手数料と司法書士費用（売渡費用）はかかりません。
大阪府・京都府・兵庫県・奈良県に対応し、寝屋川市・枚方市・門真市・大東市・四條畷市・東大阪市・八尾市・松原市・富田林市・羽曳野市・堺市・奈良県平群町などで買取実績があります。
本記事は、築古戸建の買取・販売を行う株式会社ファインプロフィット（大阪府寝屋川市石津南町28-1／宅地建物取引業 大阪府知事(1)第64202号）が作成しました。
古家付き土地の売却でよくある質問
- 古家付き土地と更地、どちらが高く売れますか？
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一概には言えません。更地は買主が検討しやすい一方、解体費を売主が負担します。古家付き土地は解体費分の値引きを求められる場合があるため、解体費を差し引いた手取り額で比べましょう。
- 家財や仏壇が残ったままでも売れますか？
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仲介では片付けを求められることが多いですが、買取では残置物ごと相談できる場合があります。当社では家財・遺品がそのままでもご相談いただけます。残したい品物は査定時にお知らせください。
- 古家付き土地で売ったら、建物の欠陥の責任は負いますか？
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契約内容によります。個人の売主は建物の契約不適合責任を免責とする特約を結ぶ方法がありますが、知っていて伝えなかった不具合は免責されません。わかっている不具合は事前に伝えましょう。
- 再建築不可の家でも解体せずに売れますか？
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売れる場合があります。再建築不可の土地は解体すると建て直せないため、建物を残したまま、リフォームして活用したい買主や買取業者に売る方法を検討しましょう。
まとめ：古家付き土地は解体前に「売り方の比較」から
- 解体せずに売れる：建て替え・リフォーム・賃貸再生など買主の目的は複数ある
- メリット：解体費の先払い不要、固定資産税の特例が続く、手続きの手間がない
- 注意点：解体費分の値引き、契約不適合責任、境界・地中埋設物・残置物
- 確認事項：再建築の可否、名義と相続人の合意、3,000万円特別控除
- 進め方：解体費の見積もりを根拠に、仲介と買取の査定を比べる
解体は一度してしまうと元に戻せません。まずは解体せずに査定を受け、手取り額と手間を比べてから判断してみてください。
築古戸建・空き家の売却はファインプロフィットにご相談ください
ファインプロフィットは寝屋川市を拠点に、大阪府・京都府・兵庫県・奈良県の築古戸建を現状のまま買い取っています。雨漏り・シロアリ・傾き・残置物がある物件もご相談ください。
- 当社買取なら仲介手数料0円・司法書士費用（売渡費用）0円
- 解体せずリフォームして賃貸再生するため、建物も評価して査定
- 家財・遺品がそのままでもOK
※本記事の税制・法令・制度に関する情報は2026年10月時点のものです。個別の判断は税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。
参考：
国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
国土交通省「不動産流通について」「管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関するガイドライン」
法務省「相続登記の申請義務化について」
環境省「建築物等の解体等工事における石綿飛散防止対策」
寝屋川市「土地の評価と課税」
民法第562条・第572条、建築基準法第43条
