先日、お客様から「古すぎる戸建は売れるのか。出口戦略（物件をどう手放して利益を確定させるか）を教えてほしい」というご質問をいただきました。結論から言うと、築年数がどれだけ古くても、入居者が住んでいる戸建は投資用として売却できる場合が多いです。この記事では、築古戸建投資の出口戦略と売り時の目安をお伝えします。
執筆：株式会社ファインプロフィット 代表取締役 藤井 健二
結論：入居者がいて家賃収入がある戸建は、築年数が古くても家賃に見合った価格で売れる傾向があります。売り時の目安は、減価償却が終わり、税率の低い長期譲渡になる「購入から6年前後」です。
築古戸建は築年数が古くても売れる場合がある
人が住んでいる家は傷みにくい
築70年でも100年でも、人が住んで手入れをしていれば、建物を長く使い続けられる場合があります。投資用の戸建は家賃収入をもとに価格が判断されるため、入居者がいて家賃が変わらなければ、ある程度の価格で売れる傾向があります。
売れなくなるのは「空き家のまま放置」したとき
売却が難しくなるのは、人が住まない状態で何年も放置したケースです。いわゆる「空き家問題」です。換気や通水がされない家は傷みが早く進み、売却が難しくなります。
築年数より「メンテナンス」が価格を左右する
大切なのは、「木造だから耐用年数は何年」「築50年だからあと何年しか使えない」と考えることではありません。きちんとメンテナンスをして人が住んでいれば、何年たっても賃貸物件としての価値はあります。
たとえば、同じような立地で、築40年で外壁が建てたときのままの物件と、築60年で外壁塗装をしている物件があれば、築60年で外壁塗装をしている物件のほうが高く売れることがあると私は考えています。築年数だけで価値が決まらないのが、築古戸建の面白いところです。
売却の目安は「購入から6年前後」
売却を考えるタイミングの目安として、購入から6年前後で一度検討してみるのがおすすめです。理由は2つあります。
理由1：減価償却が4年で終わる
減価償却とは、建物の購入費を数年に分けて経費にする仕組みです。築古戸建の多くは、木造住宅の法定耐用年数（22年）をすべて過ぎています。こうした中古の木造住宅を購入した場合、中古の建物の耐用年数は「22年×20％＝4.4年、端数を切り捨てて4年」となり、建物の費用を4年で経費にします（2026年10月時点、出典：国税庁 No.5404）。
建物の状態から耐用年数を見積もって計算する方法もありますが、築古で一般的なのは4年です。減価償却が終わると経費が減り、税金の面でのメリットが小さくなります。
理由2：5年以下の売却は税率が高い「短期譲渡」になる
個人が不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合、売った年の1月1日時点で所有期間が5年以下だと「短期譲渡所得」となり、税率は所得税30％・住民税9％です。復興特別所得税（所得税額の2.1％）を含めると、合計39.63％になります。
5年を超えると「長期譲渡所得」となり、税率は所得税15％・住民税5％（復興特別所得税を含めると合計20.315％）に下がります（2026年10月時点、出典：国税庁 No.3208、No.3211）。
所有期間は「売った年の1月1日」で数えるため、購入から丸5年たっていても短期譲渡になる場合があります。購入から6年前後が目安になるのはこのためです。
税率は個人名義で購入した場合の目安です。法人名義の場合は扱いが異なります。実際の税額は、取得費や譲渡費用、ほかの所得などで変わるため、詳細は税理士等の専門家にご確認ください。
築古戸建の出口戦略でよくある質問
- 空室のまま売るのと、入居者がいる状態で売るのはどちらが良いですか？
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投資家向けに売るなら、家賃収入が確認できる入居者付きの状態のほうが、価格を判断してもらいやすくなります。空室で長く放置するのは避けましょう。
- 6年たったら必ず売るべきですか？
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必ずではありません。安定して家賃が入っている物件は、持ち続ける選択肢もあります。6年前後は「一度検討してみる」目安と考えてください。
- 古い戸建でも買い取ってもらえますか？
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当社では、老朽化や雨漏りなどがある戸建も現状のまま買取のご相談を承っています。入居者付きの物件も対象です。
まとめ：メンテナンスを続け、6年前後で売却を検討
築古戸建は、入居者がいてメンテナンスされていれば、築年数が古くても売却できる場合があります。売り時の目安は、減価償却が終わり長期譲渡になる購入から6年前後です。築古戸建投資は、物件を安く購入でき、不動産投資の流れや楽しさを経験できる効率の良い投資だと私は考えています。物件の購入から売却まで、ファインプロフィットにお任せください。
この記事を書いた人：株式会社ファインプロフィット 代表取締役 藤井 健二
マンションデベロッパーで不動産の仲介や区分マンションの買取を担当。会社員時代に戸建投資を始め、手持ち資金700万円から3年半で戸建を13件まで買い進め、独立するころには家賃収入が年間1,000万円ほどになりました。2023年に株式会社ファインプロフィットを開業し、自らの投資経験をもとに、築古戸建の買取・販売・賃貸管理を行っています。経歴の数字は代表個人の実績で、今後の成果を保証するものではありません。代表挨拶はこちら
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