相続した実家を売りたいけれど、何から始めればよいか迷う方は少なくありません。相続した実家の売却の流れは、相続人の確認から相続登記、売り方の決定、税金の手続きまでの7ステップです。相続放棄・相続税・相続登記などの期限もあわせて整理します。
寝屋川市で築古戸建の買取・販売・賃貸管理・家財撤去まで手がけるファインプロフィットが、期限や売り方の選び方も含めて現場の視点でお伝えします。
結論：相続した実家の売却は「遺言・相続人の確認 → 遺産分割 → 相続登記 → 売り方の決定 → 契約・引き渡し → 税金の手続き」の順に進み、名義変更と相続人全員の合意が前提です。
相続放棄・相続税の申告・相続登記などの期限は、ステップ7の早見表にまとめました。売り方は仲介と買取を比べて決めましょう（戸建物件の買取りについて）。
相続した実家を売るまでの全体像
売却までの7ステップ一覧
| ステップ | 主な手続き | 相談先 |
|---|---|---|
| 1 | 遺言書の有無を確認する | 公証役場・家庭裁判所 |
| 2 | 相続人と財産を確認する | 市区町村（戸籍）・家庭裁判所 |
| 3 | 遺産分割協議で分け方を決める | 弁護士・司法書士 |
| 4 | 相続登記で名義を変える | 法務局・司法書士 |
| 5 | 査定を受け、仲介か買取かを決める | 不動産会社・買取業者 |
| 6 | 売買契約・決済・引き渡し | 不動産会社・司法書士 |
| 7 | 税金の申告・特例の手続き | 税務署・税理士 |
まず確認したい5つのこと
- 遺言書があるかどうか
- 相続人は誰で、全員と連絡が取れるか
- 固定資産税の納税通知書・権利証（登記済証・登記識別情報）の有無
- 家財や遺品がどのくらい残っているか
- 亡くなったことを知った日（期限を数え始める日の目安）
売却までの期間は要因によって変わる
売却までの期間は一律の目安を示しにくく、主に3つの要因で変わります。相続人の人数と全員が合意するまでの話し合い、相続登記の準備（済むまで売却できません）、仲介か買取かという売り方です。最初に相続人全員の予定と、期限を数え始める日を確認しておきましょう。
売る・貸す・持ち続けるを比べる
実家は売るほかに、貸す・持ち続ける選択肢もあります。持ち続ける間も固定資産税や管理の手間がかかり、空き家のまま放置すると傷みが進むおそれがあります。相続後に貸すと、空き家の3,000万円特別控除は使えません。
ステップ1〜4：相続人の確認・遺産分割・相続登記
遺言書と相続人を確認する
最初に、亡くなった方（被相続人）の遺言書を探します。公正証書遺言（公証役場で作成する遺言）は、平成元年以降に作成されたものなら、相続人等が公証役場で検索を申し出ることができます。自筆証書遺言は、法務局で保管されたものを除き、家庭裁判所の検認（遺言書の状態を確認・保全する手続き）が必要です。
あわせて戸籍を集め、法定相続人（民法で決まっている相続人）を確定させます。預貯金や借入れを含む財産の全体像も把握しておきましょう。
相続放棄（財産も借金も一切引き継がない手続き）は、相続の開始があったことを知った時（多くの場合、亡くなったことを知った時）から3か月以内に家庭裁判所へ申し立てる必要があります。期間内に申し立てれば、期間の延長が認められる場合があります。
2026年10月時点の情報です。出典：裁判所「遺言書の検認」、日本公証人連合会「遺言」、裁判所「相続の放棄の申述」、裁判所「相続の承認又は放棄の期間の伸長」
相続人が複数いるときは全員の合意が前提
相続人が複数いる場合、実家を誰がどう引き継ぐかを遺産分割協議（相続人全員で遺産の分け方を決める話し合い）で決めます。兄弟姉妹の共有名義にした場合、売却には共有者全員の同意が必要です。民法上の扱いは弁護士・司法書士にご確認ください。一人でも反対や連絡不通があると、売却が進まなくなるおそれがあります。
兄弟姉妹で揉めにくい分け方
- 換価分割：実家を売却し、代金を相続人で分ける
- 代償分割：一人が実家を引き継ぎ、ほかの相続人にお金を支払う
- 共有：複数の相続人で持ち分を分けて所有する
誰も住む予定がない実家では、換価分割が選ばれることがあります。意見がまとまらないときは、弁護士・司法書士などの専門家に相談しましょう。
相続人が遠方に住んでいる場合は、連絡の窓口役を一人決めておくと進めやすくなります。
相続登記の義務化と期限
実家を売却できるのは、原則として登記上の所有者です。亡くなった親の名義のままでは売れないため、先に相続登記（不動産の名義を相続人に変える手続き）を済ませます。法務省によると（2026年10月時点）、相続登記は2024年4月1日から義務化されています。
- 相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する
- 遺産分割が成立した場合は、成立した日から3年以内に、その内容で登記を申請する
- 2024年4月1日より前の相続で未登記の不動産は、2027年3月31日までに申請する
2024年4月1日より前の相続でも、取得を知った日から3年の期間のほうが後に終わる場合は、その日が期限です。
出典：法務省「相続登記の申請義務化について」（2026年10月時点で確認）
登記の進め方と費用
相続登記は、実家の所在地を管轄する法務局へ申請します。書類が多いため、司法書士（登記手続きの専門家）に依頼する方も少なくありません。費用は登録免許税（登記の際に国に納める税金）、書類の取得費、司法書士報酬などです。遺産分割や登記の期限が迫っている場合は、弁護士・司法書士に早めにご相談ください。
話し合いがまとまらないときの相続人申告登記
遺産分割がまとまらない場合は、「相続人申告登記」があります。法務省によると（2026年10月時点）、自分が相続人であることを法務局に申し出る簡易な手続きで、3年以内の登記義務を果たせます。
相続人申告登記だけでは持ち分が登記されないため、実家を売るには、あらためて相続登記が必要です。
ステップ5：相続した実家は仲介と買取のどちらで売るか
仲介と買取の違い
仲介は不動産会社に買主を探してもらう方法、買取は不動産会社が直接買主になる方法です。表の「契約不適合責任」とは、引き渡した物件が契約の内容と違っていた場合（雨漏りなど）に、売主が負う責任のことです。
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 価格 | 高めを狙える場合がある | 仲介より低めになる傾向 |
| 期間 | 買主が見つかるまで長くなる場合がある | 日程を決めやすい傾向 |
| 手数料 | 成約時に仲介手数料がかかる | 業者により異なる（当社は仲介手数料0円・司法書士費用（売渡費用）0円） |
| 内覧・片付け | 内覧対応や片付けが必要な場合がある | 片付け前でも相談できる場合がある |
| 引き渡し後の責任 | 契約不適合責任を負う場合がある | 契約条件により異なる |
古い・傷んでいる・荷物が残る実家は買取が向く場合がある
雨漏り・シロアリ・傾きがある、家財や仏壇が残っているといった実家は、仲介では片付けや修繕、解体を先に求められることがあります。その費用負担で、相続人の意見が分かれることもあります。
当社は、こうした築古戸建を現状のまま買い取っています。買い取った家は解体せずにリフォームして賃貸住宅として再生するため、物件によっては土地値以上での買取が可能な場合があります。買取では契約条件により責任の範囲を取り決める場合があります（個別条件は査定時にご相談ください）。
今の状態で売れるかを知りたい方は、お問い合わせフォームからご相談いただけます。
査定は仲介と買取の両方で比べる
迷うときは、仲介と買取の査定を並行して取り、手元に残る金額で比べる方法があります。仲介は、査定額から手数料や片付け・修繕の費用を差し引いて比べます。査定結果は相続人全員に共有し、合意の材料にします。
北河内・大阪府内で実家を売るとき
買取業者ごとに買い取った後の活かし方が異なり、同じ実家でも査定額に差が出る場合があります。当社は寝屋川市石津南町に拠点を置き、大阪府・京都府・兵庫県・奈良県の築古戸建に対応しています。
寝屋川市・枚方市・門真市・大東市・四條畷市など北河内のほか、東大阪市・八尾市・松原市・富田林市・羽曳野市・堺市などでも買取実績があります（買取実績）。
ステップ6：売買契約・引き渡し、片付けと費用
契約から引き渡しまでの流れ
仲介の場合は、まず不動産会社と媒介契約（売却を依頼する契約）を結び、買主が見つかったら売買契約を結びます。買取の場合は、査定額と条件に納得したうえで、買取業者と直接売買契約を結びます。
その後、決済（代金の受け取り）と同時に鍵を渡し、買主への名義変更が行われます。印鑑証明書などの書類は早めにそろえておきましょう。
古い家では隣地との境界がはっきりせず、測量が必要になる場合があります。境界の扱いと引き渡し後の責任の範囲は、契約書でよく確認しましょう。
片付け・遺品整理は自分で始める前に相談を
家財が残ったままでも引き渡せる場合があるため、片付けを始める前に売却先へ相談すると二度手間を防げることがあります。当社は家財撤去・遺品整理にも対応しています。
仏壇や位牌は、処分の前に菩提寺などへ閉眼供養（魂抜き）を相談しておくと安心です。
売却にかかる主な費用
- 相続登記の費用（登録免許税・司法書士報酬など。「登記の進め方と費用」で解説）
- 売却時の費用（仲介手数料・売渡しの登記に関わる司法書士費用など）
- 家財の片付け・解体・測量の費用（必要な場合）
- 売却益にかかる税金（ステップ7で解説）
金額は物件や依頼先で異なるため、見積もりで確認しましょう。当社買取の場合、仲介手数料と司法書士費用（売渡費用）は0円です。
ステップ7：相続した実家を売ったときの税金と期限
相続・売却に関わる期限の早見表（ステップ1〜7まとめ）
2026年10月時点で、法務省・国税庁・裁判所の公表内容をもとに整理しました。出典は各ステップの説明と、この章の出典欄に記載しています。
| 手続き | 期限 | 注意点 |
|---|---|---|
| 相続放棄 | 相続の開始を知った時から3か月以内 | 期間内の申立てで延長の場合あり |
| 相続税の申告 | 死亡を知った日の翌日から10か月以内 | 相続税がかかる場合のみ |
| 相続登記 | 取得を知った日から3年以内 | 10万円以下の過料の対象 |
| 取得費加算の特例 | 相続税の申告期限の翌日から3年以内の売却 | 期間を過ぎると原則として適用不可 |
| 空き家の3,000万円特別控除 | 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで | 2027年12月31日までの譲渡が対象 |
相続税の申告期限が土日祝日にあたる場合は翌日になります。過料（行政上の制裁金）は、正当な理由なく相続登記を怠った場合が対象です。期限を過ぎた場合の扱いは、裁判所・税務署や専門家にご確認ください。
国税庁によると（2026年10月時点）、相続税は遺産の総額が基礎控除額（相続税がかからない枠。3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合にかかります。
取得費加算の特例と空き家の3,000万円特別控除
実家を売って譲渡所得（売って得た利益）が出ると、所得税・住民税がかかります。相続した実家の売却で使える可能性がある主な特例は、次の2つです（2026年10月時点、国税庁）。
- 取得費加算の特例：相続税の申告期限の翌日から3年以内に売ると、支払った相続税の一部を取得費（家を手に入れるためにかかった費用）に加えられる。相続税が課税されなかった場合は使えない
- 被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除：一定の要件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる
空き家特例は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、売却代金が1億円以下であることなどが要件です。2024年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は、上限が2,000万円になります。
2つの特例は、同じ物件では併用できません。
出典：法務省「相続登記の申請義務化について」、国税庁 No.4205「相続税の申告と納税」、国税庁 No.4152「相続税の計算」、国税庁 No.3267「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」、国税庁 No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（2026年10月時点で確認）。要件の詳細は各ページでご確認ください。
確定申告と、税理士に相談するタイミング
売却で利益が出た場合や特例を使う場合は、確定申告が必要です。どちらの特例が有利かは相続税額や売却額で変わるため、売り方を決める前に税理士へ相談しておくと安心です。
相続した実家の売却でよくある質問
相続した実家の売却で迷いやすい点を、Q&A形式でまとめました。
- 相続登記をしないと実家は売れませんか？
-
亡くなった方の名義のままでは売買による名義の移転ができないため、売却の前に相続登記が必要です。手続きは司法書士に依頼することもできます。
- 兄弟姉妹の一人が売却に反対しています。どうすればよいですか？
-
まずは査定額と、固定資産税などの維持費を示して、売る場合と持ち続ける場合を比べながら話し合う方法があります。代償分割を検討する方法もあります。法的な判断は弁護士にご相談ください。
- 古くて傷みがひどい家や、荷物が残ったままでも売れますか？
-
売れる場合があります。仲介では片付けや修繕を求められることがありますが、買取なら今の状態のまま相談できる場合があります。当社も雨漏り・シロアリ・傾きがある家や、家財が残る家の買取のご相談を受けています。
- 相続した実家を売ると、どんな税金がかかりますか？
-
売却で譲渡所得が出ると所得税・住民税がかかり、取得費加算の特例や空き家の3,000万円特別控除が使える場合があります。個別の計算は税務署や税理士にご確認ください。
- 売却までの期間はどのくらいですか？
-
一律の目安はなく、相続人の話し合いや相続登記の準備、売り方によって変わります。期限から逆算して早めに動き出しましょう。
まとめ：相続した実家の売却は名義変更が先、売り方は比べて決める
相続した実家の売却は、相続登記で名義を変え、相続人全員が合意してから進めます。相続税の申告や相続登記、税の特例には期限があるため、早めに動き出すと選べる手段が増える場合があります。
売り方は仲介と買取の両方で査定を取って比べましょう。税金・登記の詳細は税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。
相続した実家の売却はファインプロフィットにご相談ください
当社は、大阪府・京都府・兵庫県・奈良県の築古戸建を買い取っています。傷みや残置物がある実家、相続人が複数いる実家の売却もご相談ください。遠方にお住まいの方も、郵送や電話でお手続きいただけます。
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