「売りに出しても問い合わせがない」「解体しないと売れないと言われた」。そんな築古戸建には、売れない理由があります。この記事では、築古戸建が売れない7つの理由と、解体せずに売る方法を含む対策を、寝屋川市の買取業者ファインプロフィットが解説します。
結論：築古戸建が売れないのは「建物が古いから」だけではありません。買主が使えるローン・修繕費や性能面（耐震・設備）の不安・第一印象・売り方が合っていないケースがあります。売る相手を変えることで売却につながる可能性があります。
築古戸建が売れない7つの理由
理由1：買主が住宅ローンを使いにくい
金融機関は、担保評価（お金を貸すときの目安として物件に付ける価値）で築年数を重視することがあります。古い戸建は建物の評価が低く出やすく、買主が現金で買える人に限られがちです。
住宅ローン控除（ローン残高に応じて所得税などが軽くなる制度）は、中古住宅の場合「昭和57年1月1日以降に建築された住宅」か「耐震基準に適合する証明がある住宅」が対象です（2026年10月時点、国土交通省「住宅ローン減税」）。
ローン控除の対象外だと、買主から値引きを求められる場合があります。性能面（耐震・設備）を理由にされることもあります。価格の根拠を事前に整理しておくと、話し合いを進めやすくなる場合があります。
理由2：雨漏り・シロアリ・傾きなど修繕費が読めない
買主の大きな不安は「買った後にいくらかかるかわからない」ことです。屋根や水回り、床下の状態がわからないと「リフォームが必要そう」と見送られやすくなります。
契約不適合責任（契約と違う点について売主が負う責任。民法第562条以下）により、売却後に不具合が見つかると、買主から修補や代金減額を求められる場合があります。把握している不具合は事前に伝えましょう。
理由3：再建築不可・接道条件など法的な制限がある
建物を建てる敷地は、建築基準法上の道路（原則として幅員4m以上）に2m以上接している必要があります（接道義務）。満たさない土地は建て替えができない「再建築不可」と呼ばれ、ローンも使いにくくなります。
幅4m未満でも道路として扱われる例外もあります。路地奥の物件では、事前に接道状況を確認しておくことが大切です。
理由4：旧耐震基準（昭和56年5月以前）の建物
昭和56年（1981年）5月31日以前に建築確認（建てる前に計画が法律に合うかを確認する手続き）を受けた建物は「旧耐震基準」で建てられています。耐震性への不安から、マイホーム目的の買主に敬遠されやすくなります。
住宅ローン控除（理由1）は「建築日」、旧耐震基準は「建築確認日」で判断します。旧耐震の建物は、耐震基準適合の証明が必要になる場合があります。
理由5：家財・残置物、荒れた外構・古い設備で第一印象が悪い
家財などの残置物（前の持ち主が残した荷物）があると内覧時の印象が悪くなり、片付け費用の負担で話が進まないこともあります。伸びた庭木や雑草で荒れた外構（建物の外回り）、古い台所・浴室、今の暮らしに合わない間取りも第一印象を下げます。
理由6：価格が低く、仲介会社が積極的に動きにくい
仲介手数料は売買価格に応じて上限が決まるため、価格の低い物件は不動産会社にとって手間に見合わないと判断されることがあります。
2024年7月施行の改正で、800万円以下の「低廉な空家等」は、媒介契約（不動産会社に売却を依頼する契約）の前に説明して合意を得れば、売主から受け取れる手数料の上限が33万円（税込）になりました。
売主の手数料負担が増える場合もあるため、事前に確認しましょう（2026年10月時点、国土交通省「不動産流通について」）。
理由7：売り出し価格が相場とずれている
売主の希望を優先して相場より高い価格で出すと、反響が出にくくなります。長引くと売れ残りの印象も持たれやすくなります。築古戸建は、土地の価格から解体費を差し引いた金額で見られることがある点を知っておきましょう。
売れない原因の自己診断チェックリスト
- 買主から「ローンが通りにくい」と言われた
- 雨漏り・シロアリの有無や修繕履歴がわからない
- 前の道が狭い、路地の奥にある
- 昭和56年5月以前に建てられた
- 家財が残っている、庭が荒れている
- 仲介会社からの連絡や広告が少ない
- 価格の根拠を説明できない
売れない築古戸建を売るための5つの方法
方法1：売り出し価格を見直す
目安として3か月ほど反響がない場合は、近隣の成約事例と比べて価格を見直すタイミングです。複数社に査定を依頼し、「なぜその価格なのか」の根拠を聞きましょう。
方法2：建物の状態を見える化し、第一印象を整える
建物状況調査（インスペクション：専門家が劣化の状況を調べること）を行ったり、修繕の記録をまとめたりすると、買主の「わからない不安」を減らせます。草刈りや掃除、片付けだけでも印象が変わる場合があります。
方法3：「古家付き土地」として売る
古家付き土地とは、建物を解体せず、土地が主役の物件として売り出す方法です。建て替えたい買主と建物を活かしたい買主の両方に検討してもらえ、解体費を先に負担しなくて済みます。
方法4：解体して更地で売る
更地（建物のない土地）は、買主が建物の状態を気にせず検討できます。一方、解体費・税金・再建築不可の確認が必要です（次の章で解説）。
方法5：不動産会社に直接買い取ってもらう
不動産会社が買主となって直接購入する方法です。買主を探す期間がかからないため、早く現金化したい場合や、状態が悪い物件で検討されます。
仲介と買取、どちらを選ぶ？
| 比較項目 | 仲介で売る | 不動産会社の買取 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 相場に近い価格を目指せる | 仲介より低くなる場合がある |
| 売却までの期間 | 買主が見つかるまで | 条件が合えば短期間 |
| 仲介手数料 | かかる | かからない（直接買取の場合） |
| 建物の状態・残置物 | 修繕・告知・片付けの対応が必要 | そのまま相談できる場合がある |
時間に余裕があり状態がよければ仲介、雨漏りや残置物がある、遠方で管理が難しい場合は買取も比較するのが目安です。
「解体してから売る」前に知っておきたい注意点
解体費用は売主の先行負担になる
解体費は建物の大きさや構造、前面道路の広さ、アスベストの有無などで変わるため、複数業者の見積もりで確認しましょう。
固定資産税が軽くなる特例が外れる
住宅が建つ土地は「住宅用地特例」で固定資産税が軽くなり、小規模住宅用地（住宅1戸あたり200㎡までの部分）は税額の計算のもとになる評価額が6分の1です（2026年10月時点、寝屋川市「土地の評価と課税」）。
税額は毎年1月1日時点の状況で決まるため、更地にすると税負担が増える場合があります。
再建築不可の土地は建て直せない
接道義務を満たさない土地は、解体すると家を建てられず、価値が大きく下がるおそれがあります。
自治体の解体補助金を確認する
寝屋川市には、1年以上空き家の木造住宅の除却（取り壊し）工事費を補助する制度があります。補助額は工事費の5分の4と50万円のいずれか少ない額です（市内業者への発注などが条件。2026年10月時点、寝屋川市「空き家除却補助金」）。
令和8年度の申請は令和9年2月26日まで（予算超過で終了の場合あり）。最新の要件は都市デザイン部都市三課（072-825-2266）に確認してください。
売れないまま放置すると？空き家のリスク
管理不全空家の勧告と市独自の新税
管理不全空家とは、放置すれば特定空家（倒壊のおそれなどがある空き家）になるおそれのある空き家です。2023年12月13日施行の改正空家対策特別措置法で、指導・勧告の対象になりました。
勧告を受けると住宅用地特例が外れます（2026年10月時点、国土交通省のガイドライン）。
寝屋川市では、2026年7月9日に空き家流通促進税の条例が可決され、課税開始は令和11年度を目指すとされています。除外・減免の要件は今後案内される予定です（2026年10月時点、寝屋川市公式サイト）。
相続登記の義務化と相続人の合意・名義
2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記の申請が必要です。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料（行政上の金銭的なペナルティ）の対象になります（2026年10月時点、法務省「相続登記の申請義務化について」）。
売却には名義を相続人に移す必要があります。相続人が複数いる場合は早めに合意を取り、手続きは司法書士に相談しましょう。
建物の劣化・近隣トラブル
雨漏り、草木の越境、害虫、不法投棄などで近隣に迷惑をかけるおそれがあります。空き家のまま年数が経つほど建物は傷み、売却の選択肢も狭まります。
相続した築古戸建は「空き家の3,000万円特別控除」も確認
亡くなった親（被相続人）が一人で住んでいた家を相続して売る場合、一定の要件を満たすと、譲渡所得（売却による利益）から3,000万円を上限に控除できる特例があります。
主な要件（2026年10月時点）
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋（区分所有のマンションなどは除く）
- 相続の直前に、被相続人以外に住んでいた人がいない
- 相続から売却まで、事業・貸付・居住に使っていない
- 売却代金が1億円以下
- 売却時に耐震基準に適合している（2024年以降の売却は、翌年2月15日までの耐震適合・取り壊しでも可）
- 相続開始から3年後の年末まで、かつ2027年12月31日までに売却
- 親族など特別の関係がある人への売却ではない
相続人が3人以上の場合、2024年1月1日以降の売却では1人あたりの控除額は2,000万円が上限です（国税庁「No.3306」）。
申請先と注意点
適用には、市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」を確定申告書に添付します。寝屋川市の物件は都市デザイン部都市三課が窓口です。交付まで時間がかかるため、早めに市の最新案内を確認しましょう。
要件は改正で変わることがあるため、最新の内容は国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」で確認し、当社への売却で特例を適用できるかも含めて税理士・税務署にご確認ください。
築古戸建を売るときの進め方と次の行動
売却までの4ステップ
- STEP1 自己診断：チェックリストで原因を確認する
- STEP2 名義・書類の確認：登記簿の名義、相続人の合意、建築年がわかる書類をそろえる
- STEP3 複数社に査定を依頼：仲介と買取の両方で金額と条件を比べる
- STEP4 相談先を決める：説明に納得できる会社に依頼する
査定を比べるときの質問
次の3点を各社に聞いておくと比べやすくなります。
- 解体前提の査定か、建物を活かす前提の査定か
- 仲介手数料・登記費用など諸費用の内訳
- 残置物はそのままでよいか、片付け費用は誰が負担するか
ファインプロフィットが築古戸建を解体せずに買い取れる理由
リフォームして賃貸再生する買取モデル
当社は寝屋川市を拠点に、築古戸建を買い取り、リフォームして賃貸住宅として再生し、戸建投資をしたい方へ販売しています。
解体前提の査定では「土地値−解体費」で見られやすい一方、賃貸再生を前提にすれば、建物の価値も査定に含められる場合があります。売主は解体費をかけずに売却を検討できます。再生の考え方は「ボロ戸建投資」と言わないで！！でもご紹介しています。
対応できる物件とエリア
雨漏り・シロアリ・遺品がある物件も、そのままご相談いただけます。大阪府・京都府・兵庫県・奈良県に対応し、寝屋川市・枚方市・門真市・大東市・四条畷市・八尾市・富田林市・羽曳野市・堺市・奈良県平群町などで取扱実績があります。
本記事は、築古戸建の買取・販売を行う株式会社ファインプロフィット（大阪府寝屋川市石津南町28-1／宅地建物取引業 大阪府知事(1)第64202号）が作成しました。
築古戸建の売却でよくある質問
- 築50年以上でも売れますか？
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築年数だけでは決まりません。立地や状態、賃貸需要によっては買主が見つかる場合があり、建物を活かす買取業者に相談する方法もあります。
- 雨漏り・シロアリや遺品が残っていても買い取ってもらえますか？
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当社では修繕や片付けをせずにご相談いただけます。わかっている不具合や残したい品物は、査定時にお知らせください。
- 解体してから売った方が高く売れますか？
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高く売れるとは限りません。解体費・固定資産税・再建築不可の注意点を確認し、古家付き土地や買取の査定とも比べて判断しましょう。
- 売却にかかる費用はどれくらいですか？
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仲介では仲介手数料・登記費用・印紙税などがかかります。当社が直接買い取る場合は仲介手数料がかかりません。売却益に対する譲渡所得税は別途かかる場合があるため、税理士・税務署にご確認ください。
まとめ：築古戸建は「売り方」と「売る相手」で結果が変わる
- 売れない理由：ローン・修繕費・法的制限・旧耐震・第一印象・低価格・価格設定の7つ
- 対策：価格の見直し・状態の見える化・古家付き土地・解体・買取の5つ
- 解体：費用・固定資産税・再建築不可・補助金を確認してから判断する
- 放置：管理不全空家の勧告や建物の劣化で選択肢が狭まる
- 相続した空き家：3,000万円特別控除の要件も確認する
まずは「自己診断→仲介と買取の複数社査定→相談先を決める」の順で動いてみてください。
築古戸建・空き家の売却はファインプロフィットにご相談ください
雨漏り・シロアリ・傾き・残置物・遺品がある築古戸建も、現状のままご相談ください。
- 当社買取なら仲介手数料0円・司法書士費用（売渡費用）0円
- 建物も評価して査定できる場合があります
※本記事の税制・法令・制度に関する情報は2026年10月時点のものです。個別の判断は税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。
参考：
国税庁「No.3306」
国土交通省「住宅ローン減税」「不動産流通について」「管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関するガイドライン」
法務省「相続登記の申請義務化について」
寝屋川市「土地の評価と課税」「空き家除却補助金」「空き家流通促進税条例」
